Principala problemă se datorează swapurilor de dobândă care însoțesc împrumutul

dobânzilor

Ratele negative ale dobânzii se confruntă cu investitorii imobiliari cu o problemă aparent ciudată. Costul împrumuturilor lor poate începe să crească pe fondul scăderii ratelor dobânzilor, a scris Wall Street Journal într-un comentariu.

Acest lucru ridică îngrijorări serioase în rândul investitorilor, deoarece se așteaptă ca ratele dobânzilor să scadă în continuare din cauza încercărilor bancherilor centrali de a stimula creșterea economică, potrivit grupului de lobby al Consiliului pentru finanțarea imobilelor comerciale.

Impactul este resimțit în mare parte de investitorii imobiliari care acordă împrumuturi cu o rată a dobânzii variabilă.

În timp ce investitorii încearcă, în general, să profite de costurile record ale împrumuturilor, cu cât dobânzile adânci intră pe teritoriu negativ, cu atât pot crește mai multe costuri de credit, a declarat Olivier Elamine, CEO al companiei germane de imobiliare Alstria Office REIT AG. Compania administrează spații de birouri pentru aproximativ 3,5 miliarde de euro în cinci orașe din Germania.

Motivul constă în structura swap-urilor de dobândă - produse financiare obișnuite vândute împreună cu împrumuturile și concepute pentru a asigura debitorii împotriva creșterii ratelor dobânzii.

Companiile imobiliare împrumută de obicei la o rată a dobânzii variabilă, adică. când se modifică ratele dobânzii, se schimbă și ratele acestora. În același timp, cumpără swap-uri pentru a acoperi riscul ratei dobânzii, care transformă efectiv ratele variabile în sume fixe legate de venituri fixe din închiriere.

Swapurile funcționează după cum urmează - dacă ratele dobânzilor cresc, compania primește o plată suplimentară de la omologul său de swap și, dacă acestea scad, aceste plăți suplimentare sunt eliminate.

Sistemul a funcționat bine până când ratele dobânzilor au intrat adânc în teritoriu negativ, deoarece băncile încă au creat o plasă de siguranță. Chiar dacă ratele dobânzii predominante scad sub zero, împrumutul în sine nu poate avea niciodată o dobândă negativă.

La rate ale dobânzii sub zero, compania imobiliară trebuie să plătească de obicei contrapartea swap până când suma pe care o plătește băncii pentru împrumut nu mai scade. Această plată suplimentară a „înțepenit” multe companii imobiliare, a comentat Mark Batistoni, director general la compania de consultanță Chatham Financial.

"Nu va ucide tranzacțiile imobiliare, dar nu este o surpriză plăcută", a spus el.

Olivier Elamin a întâlnit fenomenul în 2013, când compania sa a refinanțat un împrumut bancar de 630 milioane de euro. El recunoaște că, dacă nu ar fi observat problema, compania sa ar fi fost mai rău financiar în acest moment.

Pentru a evita plățile suplimentare neprevăzute, Alstria pur și simplu nu a cumpărat un swap, ci un alt produs financiar care „fixează” mai eficient ratele dobânzii, fie ele pozitive sau negative.

Cu toate acestea, nu toți investitorii sunt îngrijorați de această problemă, deoarece finanțarea bancară rămâne fenomenal de ieftină pentru ei tocmai din cauza ratelor dobânzii negative.