verde

Nu a mai rămas mult din intențiile bune pentru dezvoltarea zonei din fața Gării Centrale din Sofia ca spațiu pentru oameni și nu pentru mașini. Proiectul „A&A Architects” (al cărui fondator și manager este Angel Zahariev, soțul ministrului de externe) a fost premiat în cadrul concursului de arhitectură pentru centrul orașului secundar din VIZAR 2018 și a devenit deja un studiu spațial și un concept pentru modificarea dezvoltării detaliate plan. Din păcate, cetățenii pierd această evoluție. Zonele verzi mari care stau la baza proiectului premiat au fost distruse sau au dispărut cu totul. Soluții bune de transport și introducerea unor zone pietonale confortabile rămân în viitor, iar volumul construcțiilor planificate a crescut dramatic. Ce a avut în vedere proiectul premiat și ce retrageri a făcut echipa de arhitecți?

Zona Gării Centrale a fost multă vreme o ciumă urbană, în principal datorită imaginii sale slabe și a problemelor legate de întreținerea acestui spațiu urban. Cu toate acestea, pentru specialiștii în domeniul amenajării teritoriului, problema este mai mare - stația și liniile de cale ferată sunt literalmente o graniță care rupe teritoriile de nord ale orașului de la legătura cu centrul. Acest lucru limitează dezvoltarea orașului în această direcție, în ciuda oportunităților bune - apropierea de centru și infrastructura tehnică construită. Problema a fost discutată de ani de zile, dar investițiile preconizate pentru a stimula dezvoltarea acestor teritorii nu au venit niciodată din cauza crizei financiare. Au fost planificate proiecte de milioane de dolari pentru zona din spatele stației, cum ar fi cele Cinci Turnuri din Sofia din parcul rezidențial spaniol Urbis și Techno, proiectul Civis din Riofissa, proiectul CISF pentru un parc comercial etc.

Teritoriul de la nord de gară va trebui să aștepte și mai mult - deoarece un prim pas în această direcție este reconstrucția zonei de pre-stație și a pieței la sud de Gara Centrală (limitată de B-dul Hristo Botev, B-dul Maria Luiza, Klokotnitsa St., „Bratya Miladinovi” și strada „Struga”). Aici, conform ideii inițiale, urma să se formeze un spațiu imens pătrat, cu multă amenajare a teritoriului și trafic pe „Maria Louisa” în secțiunea din fața gării în tuneluri subterane. Această idee este amânată pentru viitorul strălucitor - a fost trimisă după 2025. Până atunci, nu va exista spațiu pătrat confortabil. Nu va mai rămâne spațiu pentru amenajarea teritoriului.

Compactare maximă cu construcția

Prima diferență izbitoare atunci când se compară proiectul câștigător și noul concept este dispariția unei zone mari de parc în fața Gării Centrale, pe locul stației de autobuz Serdika deja existente. Nu numai că nu va exista amenajare a teritoriului aici, dar sunt planificate să crească două imense clădiri multifuncționale pe amplasament. Siluetele lor ascund o parte a stației și mai multe detalii nu sunt clare din desene, deoarece acest cartier special se află în afara scopului studiului și se pare că este inclus doar vizual pentru mai multă completitudine. Clădirile multifuncționale din zona stației de autobuz sunt planificate să fie construite după 2025 și va fi utilizat un parteneriat public-privat între municipalitate și proprietarul terenului. O verificare în cadastru arată că proprietarul unei părți a terenului este „Auto Mobile AD”, cu acționarul principal „Kladana Limited” al lui Krassimir Kamenov.

Două clădiri înalte sunt, de asemenea, planificate să fie ridicate pe terenuri de pe partea opusă a gării, în fața bulevardului Maria Luisa. A fost și o stație de autobuz aici cu ani în urmă. Conform planului de dezvoltare actual, cele două proprietăți sunt destinate serviciului public, cu parametri mult mai modesti și limitarea înălțimii cornișei la 20 m. În noul plan de dezvoltare, însă, proprietățile se încadrează în zona vechiului centrul orașului C2, care permite o intensitate și densitate mai mare a construcției și dovedirii înălțimii cornișei cu un proiect de dezvoltare funcțională. Astfel, cele două proprietăți vizavi de gară conform noilor planuri sunt pentru construcția de clădiri multifuncționale cu o înălțime maximă de 85 de metri. Una dintre proprietăți este privată și la colț, iar în ea va fi construită o clădire multifuncțională cu birouri, o parte hotelieră și o parte rezidențială. O referință din cadastru arată că proprietatea este deținută de REIT „Prime Property BG”.

A doua proprietate este proprietatea municipală și aici este planificată construirea unui complex multifuncțional cu o nouă sală de concerte. Proiectul are în vedere trei săli de concerte - un amfiteatru mare pentru 1.600 de spectatori, un amfiteatru de cameră cu 300 de locuri și o sală multifuncțională cu un etaj plat pentru 500 de spectatori. De asemenea, vor exista săli pentru școlile de muzică, magazine pentru instrumente muzicale și multe altele. Este planificat să se construiască un hotel și birouri în același complex. Pentru construirea tuturor acestor lucruri se va realiza un parteneriat public-privat, iar în schimbul unei investiții în sală partenerul privat va primi dreptul de a construi pentru partea hotelieră și rezidențială.

Parteneriatele public-private planificate explică compactarea maximului construcției, comentează arhitecții. Este evident că decizia de proiectare din 2018 în cadrul competiției este pentru volume mult mai modeste. Pentru formarea proprietăților în limitele în care acestea sunt oferite, a fost propus un articol special din Legea de dezvoltare spațială, care permite înlocuirea unor părți ale proprietăților municipale, de stat și private pentru a asigura terenuri pentru nevoile publice. Relocarea a afectat trei dintre cartierele nou formate. A dus la formarea unui al doilea teren comunal de mari dimensiuni cu utilizare mixtă - pentru locuințe, birouri și servicii publice, la care va exista o grădiniță. Din texte rezultă că construcția acestei clădiri va fi inclusă în parteneriatul public-privat pentru sala de concerte. Vor exista parcări subterane comune lângă clădirile multifuncționale.

Pătratul dispare, un compromis cu soluții de transport

Dacă există ceva cu adevărat scandalos în noul concept în comparație cu ideile din proiectul premiat, este dispariția completă a pieței din fața gării și compromisurile cu accesibilitatea, comentează experții. Proiectul premiat se remarcă printr-un spațiu pietonal mare și puternic amenajat și un trafic redus pe B-dul Maria Luisa în tunelurile subterane. Un loc printre pietoni în proiectul premiat este lăsat doar pentru tramvaie. Nimic din toate acestea nu este prezent în vizualizarea noului plan de dezvoltare. Pentru prima dată, au fost propuse două opțiuni pentru pietoni - pietonii să treacă în continuare prin metrou, păstrând două benzi plus linii de tramvai deasupra, sau să asigure trecerea de pietoni de sus, încetinind foarte mult traficul în această secțiune. Cu ambele opțiuni pentru un spațiu pătrat în fața gării, este destul de imposibil să vorbești, există una în fața sălii de concert.

Din notele explicative la conceptul de servicii de transport este clar că introducerea traficului în tunelurile din fața gării va fi posibilă după 2025. Chiar și cu această perspectivă pe termen lung, acest lucru este promis condiționat - dacă construcția tunelurilor este nu este posibil, echipa oferă mașini în această parte din „Maria Louisa” care urmează să fie interzise. Nu este clar cum va fi organizată mișcarea sub o asemenea interdicție.

Discuție și ajustări

După toate aceste retrageri, echipa de proiectare a minimizat practic costurile municipalității pentru a investi în soluții bune de transport și a maximizat interesul pe care proprietarii privați și viitorii investitori îl pot avea în zonă permițând construcții maxime, spun arhitecții. Dacă această dublă presiune va ușura depinde de ajustările viitoare și de discuțiile publice ale conceptului. Dezvoltarea nu a trecut încă prin verificarea opiniei publice, ar trebui aprobată de SOC și abia apoi va fi pregătită o sarcină pentru elaborarea unui plan de dezvoltare detaliat real. Numai după adoptarea planului de dezvoltare detaliat va fi posibilă dezvoltarea proiectelor de investiții specifice. Proiectanții sunt convinși că ar trebui înființată o unitate specială de coordonare pentru investițiile public-private din municipiu. Ca evoluții ulterioare, echipa propune să se gândească la un concept pentru dezvoltarea stațiilor de autobuz private și a proprietăților NRIC din zonă, precum și pentru dezvoltarea cartierelor la nord de gară.