Hotelurile și mall-urile sunt cei mai mari pierzători în împrumuturile imobiliare securitizate în timpul pandemiei

plata

Unii dintre cei mai mari investitori imobiliari scapă de datoriile imobiliare nefavorabile, chiar dacă strâng miliarde de dolari pentru noi oportunități aduse de pandemie, scrie Bloomberg.

Dorința Brookfield Property Partners, Starwood Capital Group, Colony Capital și Blackstone Group de a rata plățile pentru împrumuturile securitizate pentru proprietăți comerciale susținute de hoteluri și mall-uri ilustrează modul în care consecințele economice ale coronavirusului devalorizează unele bunuri imobiliare în timp ce creează noi ținte pentru investitori cu numerar.

"Doar pentru că o investiție anterioară nu a funcționat nu înseamnă că trebuie să-și păteze reputația pentru eforturile viitoare", a spus Alan Todd, șeful securitizării pentru împrumuturi imobiliare comerciale la Bank of America Securities.

Deși eliminarea perdanților pentru a cumpăra câștigători este o practică de investiții veche, pandemia COVID-19 ar putea crea chiar mai multe oportunități decât crizele anterioare care au devenit mană cerească pentru investitorii imobiliari. Exodul în masă al spațiilor publice de la americani afectează comercianții cu amănuntul deja slabi și proprietarii acestora, paralizează călătoriile de afaceri, pune presiune pe restaurantele care nu își pot umple toate mesele și provoacă haos pentru turnurile de birouri, ai căror chiriași nu vor mai avea nevoie de atât de mult spațiu.

Hotelurile și mall-urile au fost cei mai mari pierzători ai împrumuturilor imobiliare securitizate în timpul pandemiei. Datoriile din industria hotelieră și a comerțului cu amănuntul, direcționate către așa-numitele companii de servicii speciale, se află la cel mai înalt nivel din 2010, potrivit datelor companiei specializate Trepp.

Omiterea plăților la împrumuturile securitizate pentru imobiliare comerciale este relativ nedureroasă, deoarece acestea sunt, de obicei, fără drept de recurs. Aceasta înseamnă că împrumutatul poate preda cheile proprietății, iar creditorii nu vor putea urmări alte active. Proprietarii de proprietăți sunt mai predispuși să se retragă atunci când capitalul lor a fost șters din valori mai mici.

„Știu că, dacă împrumută bani de la majoritatea creditorilor, vor câștiga dacă vor câștiga și vor câștiga dacă vor pierde”, a declarat Ethan Penner, un investitor care a fost pionierul împrumuturilor de securitizare pentru proprietăți imobiliare comerciale în anii 1990. în Nomura Securities.

Fondatorul Starwood, Barry Sternlich, și președintele Colony, Tom Barak, au intrat în afaceri în anii 1980 datorită economiei și a creditului, iar președintele Blackstone, John Gray, a tranzacționat acțiuni la hoteluri, birouri și case unifamiliale pentru a genera profituri ridicate în timpul crizei financiare.

Acum, aceste companii strâng bani pentru următoarele achiziții, chiar dacă ratează plățile pentru datoriile vechi.

Cel puțin 11 mall-uri din Brookfield, cu datorii de peste 2 miliarde de dolari, la împrumuturi imobiliare comerciale securitizate, lipsesc plățile sau caută scutirea de plăți din cauza COVID-19. Compania a cumpărat deja o parte din vechea sa datorie și a redus prețurile.

„Împrumutătorii vor să ne vândă împrumuturile sau ipotecile cu reducere. În acest fel, putem recâștiga activul pe o bază atractivă ", a declarat CEO-ul Brookfield Property Brian Kingston.

Brookfield Asset Management, compania mamă a companiei imobiliare, a strâns 23 de miliarde de dolari de la investitori în ultimul trimestru, inclusiv 12 miliarde de dolari în noi angajamente de fond suprimate.

Colony a încetat să mai facă plăți pentru multe dintre obligațiunile sale hoteliere de la începutul pandemiei, concentrându-se în același timp pe o strategie imobiliară „digitală” planificată de mult prin cumpărarea de proprietăți precum turnuri de celule, centre de date și infrastructură de rețea.

A început să strângă cel puțin 6 miliarde de dolari pentru un al doilea fond digital, cu puțin timp înainte de a anunța planurile din mai pentru a evalua „atractivitatea strategică și financiară” a 245 de hoteluri cu datorii de 3,5 miliarde de dolari. Wells Fargo, care este custodele portofoliului de hoteluri din Colony Tharaldson, a intentat un proces în iunie în fața unei instanțe federale pentru numirea unui executor judecătoresc pentru hoteluri în urma suspendării datoriei Colony. Portofoliul de împrumuturi de 842,7 milioane de dolari a fost reevaluat în iunie la 836,7 milioane de dolari, în scădere cu 36% față de 1,3 miliarde de dolari în ianuarie 2018.

"Suntem foarte atenți să nu investim bani buni în situații proaste", a declarat CEO-ul coloniei Mark Ganzi la o conferință de presă la începutul acestei luni.

Blackstone, care și-a încheiat al doilea trimestru cu 46 de miliarde de dolari pentru a investi în imobiliare, a ratat plățile ipotecare de 274 de milioane de dolari pentru patru hoteluri Club Quarters. Blackstone are în vedere retragerea din aceste proprietăți, deoarece va necesita costuri ridicate pentru a deveni competitivă, a raportat Bloomberg în iunie.

Hoteluri, spațiu comercial

Hotelurile și spațiile comerciale reprezintă doar 13% din expunerea imobiliară a Blackstone, iar ipoteca Club Quarters este singura cu împrumuturi de afaceri securitizate restante.

Se estimează că Starwood va strânge 11 miliarde de dolari pentru un nou fond de investiții oportuniste, pierzând în același timp plățile pentru 17 dintre cele 30 de centre comerciale cu aproape 2 miliarde de dolari în datorii pentru împrumuturi imobiliare comerciale securitizate. Conducerea a trei dintre mallurile Starwood a fost predată unui executor judecătoresc numit în aprilie, după ce compania a ratat plățile. Ratingul datoriei pe un portofoliu de patru moli a fost retrogradat la „gunoi” după o evaluare care a redus valoarea proprietății cu 66% și a eliminat capitalul Starwood.

„Ne menținem angajamentul de a asigura cel mai bun rezultat posibil pentru investitorii noștri în ceea ce sa dovedit a fi o clasă de active foarte provocatoare. "Nivelul de incertitudine cu privire la performanța chiriașilor, stabilitatea chiriașilor majori, piețele de capital și acum efectele pandemiei rămân fără precedent, iar strategia noastră pentru aceste active evoluează", a spus compania într-un comunicat.