bulgaria

Piața imobiliară din Bulgaria iese timid din amorțeala din primele două săptămâni ale stării de urgență și din măsurile restrictive aferente pentru a reduce răspândirea coronavirusului, dar acest lucru se întâmplă lent și cu un volum limitat de tranzacții, potrivit unui sondaj realizat de Investor.bg printre specialiștii din sectorul imobiliar.

Persoanele care nu au renunțat să cumpere o proprietate în situația actuală caută case finalizate în principal pentru uz propriu, iar prețurile oferte rămân în continuare înainte de situația coronavirusului. Băncile înăspresc condițiile de acordare a creditelor ipotecare, iar construcțiile nu s-au oprit până acum, deși se așteaptă să întârzie proiectele care nu au început încă sau sunt în faza inițială a construcției.

„În fiecare criză, activitatea și cifra de afaceri scad în mod logic, procentele de scenarii optimiste și realizările de succes scad, creșterea sectorului în ansamblu se micșorează”, spune Ivan Velkov, președintele Asociației Bulgare de Management al Facilităților și președinte al FIABCI Bulgaria., federația internațională a profesioniștilor imobiliari. Potrivit acestuia, în condiții de urgență, deficitele și lecțiile neînvățate din sectorul imobiliar vor deveni și mai clare. "Mă aștept la o reordonare clară și durabilă a priorităților și atitudinilor tuturor participanților la piață - mult mai multă calitate în loc de cantitate, mult mai multă atenție față de mediu în loc de preț, mult mai multă valoare adăugată și consum inteligent, mai multă întreținere și mai mult management", el a spus.

Tranzacții lente

"Piața imobiliară respiră greu, dar este vie", a declarat Dobromir Ganev, președintele consiliului de administrație al Asociației Naționale a Imobilelor (NSNI) și manager al Foros. Tranzacțiile continuă să fie încheiate, dar cu un volum semnificativ redus. De asemenea, există inspecții ale proprietăților de vânzare și de închiriat, dar cu o intensitate mai mică comparativ cu perioada anterioară stării de urgență, a adăugat el.

"Piața imobiliară este direct legată de principalele sectoare economice. Când acestea sunt în creștere, este normal să se observe o creștere a sectorului. Relația inversă este valabilă și - o perioadă de încetinire economică va fi însoțită de o încetinire și recesiune pe piața imobiliară. ", a comentat Gergana Tenekedzhieva, director executiv al Adresei" ImobiliarePotrivit acesteia, volumul clienților cu venituri neschimbate scade semnificativ, deoarece criza a afectat aproape toate sectoarele, iar acest lucru va schimba accesibilitatea locuințelor și va duce la o reducere a tranzacțiilor.

Ea observă că la începutul stării de urgență, clienții companiei sale au ales să aștepte din cauza numeroaselor necunoscute din jurul situației coronavirusului. "Dar putem vedea deja cum oamenii au început treptat să se adapteze. Cei care caută în mod activ o locuință continuă să privească ofertele și să fie interesați de ofertă", spune Tenekedzhieva.

Compania a înregistrat o creștere a numărului de solicitări în ultimele zile, cu vizitele pe site-ul său web în creștere cu 30% față de prima săptămână a stării de urgență și vizualizări în creștere cu 20%, deși rămân de 4,5 ori mai mici decât numărul mediu săptămânal obișnuit.

„Unii dintre proprietarii de case care au anunțat vânzarea preferă să aștepte. Vânzările provin în principal de la clienții care ies din investiție ", spune Tenekedzhieva.

În același timp, cumpărătorii au adoptat o abordare de așteptare și interesul lor de a cumpăra o proprietate a scăzut de multe ori, potrivit companiei imobiliare Yavlena. Cu toate acestea, acest lucru permite vânzătorilor să-și vândă proprietățile rapid și să asigure numerar gratuit în caz de reacție rapidă și adecvată, exprimată printr-o modificare a prețurilor și condițiilor din partea lor ", spune Isabella Klisarska, manager Yavlena și evaluator certificat.

Potrivit acesteia, durabilitatea și direcția schimbării comportamentului vânzătorilor și cumpărătorilor pe termen lung vor depinde în principal de durata crizei. În prezent, însă, piața continuă să fie condusă de nevoile de locuințe. "Din ce în ce mai multe căutări de proprietăți profitabile vin în prim plan, iar cumpărătorii pot fi împărțiți în două categorii - persoanele care au nevoie urgentă de proprietate și cumpărătorii-investitori care apreciază proprietatea profitabilă", a spus Klisarska.

Scăderea cererilor și a activității cu aproximativ 70% în primele două săptămâni ale stării de urgență înregistrate la compania imobiliară Bulgarian Properties. Cu toate acestea, de la începutul lunii aprilie, oamenii au început să se adapteze la modul special de funcționare, iar numărul de anchete a crescut, spune directorul executiv al bulgară Properties Polina Stoykova.

„Este de remarcat faptul că persoanele care încep acum tranzacții de cumpărare și vânzare sunt mult mai pregătite, au fost informate din timp cu privire la proprietate, inclusiv prin oportunitățile online pe care le oferim și sunt gata să ia o decizie de cumpărare imediat după inspecție. Ei realizează că turismul turistic este imposibil în condițiile actuale și încep să se reajusteze ", a spus ea.

Potrivit ei, există interes, dar cumpărătorii așteaptă și se regândesc. „Când publicăm un nou anunț pe site-ul nostru, primim solicitări și acest lucru se aplică tuturor orașelor importante”, spune Stoykova. Cumpărătorii preferă acum proprietățile finite decât locuințele aflate în construcție, în special în etapele inițiale ale construcției, deși proprietățile de construcții noi la un preț atractiv atrag și ele interes, iar casele din vecinătatea marilor orașe și de la mare încep să devină un succes.

Yavlena a constatat, de asemenea, că, în ultimele săptămâni, interesul general al cumpărătorilor asupra imobilelor din orașe s-a slăbit, iar interesul pentru cumpărarea de bunuri imobiliare în suburbii este în creștere. „Această tendință începe să se simtă în orașele mai mari din toată țara. În unele așezări, cum ar fi Yambol și Sliven, de exemplu, introducerea stării de urgență a creat mai multe schimbări drastice și obstacole în calea încheierii tranzacțiilor decât în ​​alte locuri. Motivul a fost că, înainte de introducerea noii Legi cu privire la măsuri și acțiuni în timpul stării de urgență, oficiile de registru locale au încetat practic operațiunile, ceea ce, la rândul său, a împiedicat tranzacțiile într-o companie notarială. Acum serviciile funcționează și există o comandă stabilită pentru tranzacții ", a spus Isabella Klisarska.

La Arco Real Estate a raportat o creștere a cererilor de cumpărare a unei case în prima săptămână a lunii aprilie, după un declin accentuat în martie. „Pentru noi, acesta este un indiciu că piața începe să se miște”, a declarat Ivan Kozarov, director comercial al companiei imobiliare.

„Vestea bună este că actuala criză este cauzată de coronavirus, nu o consecință a factorilor economici. Dacă afacerea revine la normal cât mai curând posibil, este posibil ca efectul asupra pieței imobiliare să fie destul de pozitiv, deoarece mulți oameni și-au dat seama de pozitivele și securitatea investițiilor în imobiliare. Cu toate acestea, dacă băncile devin mult mai restrictive în acordarea de credite ipotecare, dacă șomajul crește de multe ori, datoria între companii și, prin urmare, cea a persoanelor fizice crește, acest lucru va duce la incapacitatea de a rambursa împrumuturile și scenariul este probabil mai negativ decât cel din 2008 -2009 ", notează Kozarov.

El se așteaptă ca, dacă păstrarea „pauzei” de afaceri să fie finalizată până la sfârșitul lunii aprilie, ritmul normal al pieței imobiliare să fie restabilit în trei până la șase luni.

Potrivit Snezhana Stoycheva, managerul site-ului imobiliar Imoti.net, După incertitudinea din prima săptămână a stării de urgență, unii cumpărători au decis totuși să finalizeze tranzacțiile pre-coronavirus, însă, în general, piața a scăzut cu 60% și 80%. „Oamenii care au început să cumpere o proprietate își vor finaliza ofertele. Cei care cumpără o casă cu numerar, precum și aceștia sunt peste 50% din cumpărători, vor face, de asemenea, o afacere, deoarece locuința este cea mai sigură investiție, mai ales în perioade de criză. Persoanele care cumpără o casă principală, aproximativ 55% din cumpărătorii de proprietăți, nu vor înceta să facă acest lucru. Poate vor prefera să aștepte puțin, așteptând să scadă prețurile ”, prezice Stoycheva.

Ea observă că căutările pe Imoti.net au crescut semnificativ de la starea de urgență. În vremuri normale, acestea erau de aproximativ 200 de mii, iar vizitele la proprietate - aproximativ 100 de mii. În ultimele zile, totuși, ajung în mod regulat la 450 de mii. "Motivul este că mulți oameni sunt acasă, au posibilitatea de a naviga pe Internet și sunt reale proprietatea a fost întotdeauna interesantă de căutat, mai ales acum cu tururi virtuale. Suntem singura platformă de listare imobiliară care le oferă. „Odată ce există cerere, este posibil ca oamenii să se maturizeze pentru o afacere”, se așteaptă ea.

Va exista o ajustare descendentă a prețurilor, nu se știe când și cu cât

În această etapă, experții se abțin de la prognozarea prețurilor locuințelor din cauza incertitudinii cât va dura situația coronavirusului și care vor fi daunele economiei. Cu toate acestea, este clar că va exista o ajustare descendentă a prețurilor, în special a proprietăților supraevaluate. Snezhana Stoycheva observă că acest lucru s-a întâmplat aproape imediat după introducerea stării de urgență, deoarece prețurile unor proprietăți supraevaluate într-un cartier prost și cu o calitate slabă a construcției au scăzut cu până la 10%.

Prețurile locuințelor prost concepute, de calitate foarte slabă, ineficiente din punct de vedere energetic vor scădea inevitabil chiar și după depășirea șocului crizei, crede Ivan Velkov. „Interesul pentru propunerile bune, în special în Sofia, va crește dacă prețul stereotip pe metru pătrat este înlocuit de o abordare integrată și echilibrată în evaluarea costurilor lunare ale utilității și a altor costuri și a economiilor și beneficiilor pe termen lung în prezența soluțiilor moderne pentru proprietate, întreaga clădire și/sau zonă. Pe termen lung, cererea pentru locuințe suplimentare sau o vilă în zonele suburbane se va schimba și va reveni interesul pentru orașele și satele mai mici de la periferia zonelor cu activitate economică conservată ”, a spus el.

Potrivit Gergana Tenekedzhieva, în acest moment prețurile proprietăților sunt stabile și se pot aștepta posibile ajustări în noua construcție. „Vânzătorii individuali vor aștepta mai degrabă normalizarea situației. De asemenea, este foarte important să se ia în considerare măsurile băncilor, condițiile de creditare ipotecară și posibilitățile de amânare temporară a plăților împrumutului ", a menționat ea.

Prețurile de aproximativ și puțin sub 1.000 de euro pe metru pătrat în Sofia vor trezi întotdeauna interes, spune Polina Stoykova. Există una în acest moment, spune ea, dând ca exemplu o propunere pentru o nouă clădire în jurul stației de marfă în urmă cu câteva zile, care se află în etapele inițiale de construcție. "În aceeași zonă, am avut oferte pentru clădirile învecinate la un preț de 1.300 de euro pe metru pătrat și nu am reușit să le realizăm chiar și într-un boom de pe piață", a spus ea.

Potrivit acesteia, tendința din ultimii doi sau trei ani este că atunci când prețurile ajung la niveluri pe care cumpărătorii nu le aprobă, se retrag. "În acest caz, motivul retragerii este diferit, dar dacă sunt îndeplinite așteptările cumpărătorilor și vânzătorilor, piața se va normaliza și se va recupera natural", așteaptă Stoykova.

Cu toate acestea, când și cum se va întâmpla acest lucru, va depinde de dezvoltarea economiei. „Suntem deja într-o criză economică, dar macroeconomiștii sunt împărțiți în ceea ce privește cât va dura și cum va ieși economia din criză. Unii cred că într-o stare de urgență prelungită, economia se va recupera mai mult - până la mijlocul sau sfârșitul anului viitor. Alții sunt de părere că, având în vedere intrarea rapidă și profundă în criză, probabilitatea de a ieși mai repede din ea este mare. Nu știm care dintre cele două scenarii se va împlini, așa că este dificil de prezis exact unde vor merge prețurile ", a spus Dobromir Ganev. Așteptările sale sunt că mișcarea prețurilor va fi determinată în principal de parametrii casei specifice. „Unele proprietăți pot scădea prețul cu 15%, iar altele cu 5%. Cu toate acestea, unii își pot crește prețurile, deoarece nimeni nu mai construiește în zona dată ”, notează Ganev.

Potrivit Isabella Klisarska, prețurile proprietăților vor fi în funcție de durata stării de urgență, de spargerea economiei și de încrederea cumpărătorilor de mâine. "Este bine ca vânzătorii să judece acum dacă și-au supraestimat așteptările de preț în mediul economic actual", sfătuiește ea. Așteptările sale optimiste sunt din iunie că mulți cumpărători se vor concentra pe cumpărarea proprietăților de vacanță la mare, la munte și până la 50 km de orașele mari. Scenariul negativ este între trei și nouă luni pentru ca oamenii să se abțină de la investiții mari. Ea se așteaptă la o pauză mai lungă în vânzările de proprietăți de construcții noi în comparație cu fondul de construcții deja comandat, deoarece oamenii vor dori să folosească locuința imediat, nu într-un an sau doi. „Timpul pentru realizarea casei de vis sau a proprietății este scurtat”, a spus Klisarska.

Scădere ușoară a chiriilor

Cererea și oferta de locuințe închiriate sunt menținute pentru moment, iar prețurile au scăzut ușor și au atins niveluri mai acceptabile, conform observațiilor experților imobiliari. „Multe persoane care au fost interesate să închirieze proprietăți pe platforme precum Airbnb apelează la închirieri pe termen lung. În plus, bulgarii care se întorc din străinătate vor începe probabil să caute o proprietate de închiriat dacă nu decid să își cumpere propria casă ”, spune Polina Stoykova. Ea adaugă că, în funcție de tipul de proprietate de închiriat, reducerea prețului este cuprinsă între 50 și 100 de euro pe lună.

Snezhana Stoycheva se așteaptă, de asemenea, că va exista o mișcare a chiriilor în viitorul apropiat. „Vor fi mai multe anunțuri de închiriere de locuințe, deoarece mulți oameni își părăsesc proprietatea din cauza incapacității de a plăti, se întorc la casele lor, lăsând o proprietate de închiriere mai mare pentru a căuta locuințe mai ieftine”, a spus ea.

„Unul dintre efectele situației actuale este căutarea renegocierilor relației actuale dintre proprietari și chiriași. Sfatul nostru proprietarilor este să fiți toleranți cu chiriașii pentru a menține relații pe termen lung ", a spus Gergana Tenekedzhieva.