Condițiile economice dificile actuale din Europa Centrală și de Est (CEE) au schimbat fața piețelor logistice din regiune, dar pe termen mediu și lung (după 2010) CEE este de așteptat să rămână o regiune care oferă oportunități de creștere pentru antreprenorii din segment., în principal datorită sectorului său puternic de fabricație, extinderii spațiului cu amănuntul în regiune și îmbunătățirilor infrastructurii. Acesta arată un raport al companiei de consultanță CB Richard Ellis (CBRE).

dezvoltarea

Modificările recente de pe piețele logistice, inclusiv cererea mai mică, șomajul mai ridicat, proiectele noi limitate și volumul mai mic de tranzacții, vor duce multe piețe la perioade de ajustare pentru restul anului și în 2010, deoarece zonele neocupate trebuie utilizate înainte ca orice recuperare a pieței să aibă loc. . Zonele logistice sunt de obicei mai vulnerabile la condițiile economice și de piață actuale decât birourile și proprietățile comerciale, ceea ce va ajuta la ajustarea în cauză prin limitarea volumului de noi proiecte în regiune.

Inventarul din sectorul logistic din CEE a crescut semnificativ în ultimul deceniu, în special în zonele din jurul capitalelor. Cea mai mare parte a acestui inventar este concentrată în țările din Europa Centrală și Rusia.

La sfârșitul anului 2008, inventarul regiunii era de aproximativ 14 milioane de metri pătrați (GLA), adică de peste 10 ori volumul în 2002 și de două ori mai mare decât la sfârșitul anului 2006.

„Extinderea spațiului de logistică în Europa Centrală și de Est se datorează mai multor motive, incluzând un sector de producție în creștere și o infrastructură îmbunătățită, precum și un nivel de trai mai ridicat, care este asociat cu un consum mai ridicat, determinând creșterea spațiului comercial”, explică Joss Trump, director de cercetare și consultanță CEE al companiei.

"Deși acești factori ai pieței logisticii se vor slăbi în diferite grade în restul anului 2009 și 2010, principalele tendințe care determină cererea de spațiu logistic din regiune vor rămâne.".

Recesiunea economică a condus la scăderea cererii și la rate mai ridicate ale șomajului pe majoritatea piețelor de logistică din Europa Centrală și de Est, începând cu al treilea trimestru al anului 2008. Nivelul de absorbție din Europa Centrală în primul trimestru al anului 2009, de exemplu, a fost mai puțin de jumătate față de aceeași perioadă a anului trecut. În plus, rata medie a șomajului în regiune era de aproximativ 15% la sfârșitul primului trimestru al anului 2009, comparativ cu 9% cu un an mai devreme.

Ca răspuns la scăderea cererii și creșterea șomajului, antreprenorii și investitorii au înghețat planurile pentru noi proiecte logistice, ducând la o scădere semnificativă a spațiului nou așteptat.

„Acest volum redus de proiecte - cu mai puțin de 50% anual în Europa Centrală pentru primul trimestru al anului 2009, de exemplu - ar trebui să ajute piețele logistice din regiune să pună capăt creșterilor semnificative ale spațiului liber mai târziu. În acest an și în la începutul anului 2010 ", a spus Trump. „Întrucât zonele logistice pot fi comercializate pentru o perioadă mai scurtă decât birourile și spațiul comercial, volumele proiectelor se pot adapta mai rapid la condițiile pieței. Această adaptabilitate poate fi văzută deja în regiune, ceea ce va conduce probabil la utilizarea zonelor vacante în prezent de către chiriașii care au nevoie de suprafețe imediat, în timp ce alți chiriași pot alege proiecte construite pentru nevoile lor, dacă este cazul. "

Închirierile de spațiu premium în Europa Centrală și de Est au rămas relativ stabile în ultimii ani, deși au fost supuse unei presiuni negative în ultimele trimestre din cauza creșterii spațiului liber și a cererii mai slabe.

Până în prezent, cea mai mare presiune descendentă asupra chiriilor a fost la Moscova și Kiev, deși chiriile pentru proprietăți de dimensiuni standard (peste 2.000 de metri pătrați) au scăzut și în Praga, Varșovia și Budapesta.

Potrivit lui Trump, segmentul oferă tot mai multe bonusuri și stimulente chiriașilor, ceea ce înseamnă că, în practică, chiriile sunt mai mici decât cele publicitate.

„Alte mișcări de închiriere în regiune vor depinde de piață în sine și de diferiți factori, inclusiv: cât de repede piețele pot reveni la nivelurile normale ale șomajului, cum se va dezvolta cererea pentru restul anului 2009, cât de flexibili sunt proprietarii. dacă proprietarii sunt dispuși să închirieze la niveluri pe care le consideră scăzute ”, explică el.

În paralel cu încetinirea generală a activității de investiții în lume, investițiile în spațiul industrial din CEE au raportat o scădere accentuată în ultimele trimestre. Înainte de acest declin, volumul de capital care intra în sector creștea din cauza investițiilor în creștere pe piața imobiliară din Europa Centrală și de Est și a faptului că cumpărătorii instituționali considerau segmentul logistic ca o modalitate de diversificare a portofoliilor lor.

Între 2003 și 2008, investițiile în imobiliare industriale au reprezentat aproximativ 6% din volumul total de investiții pe piața imobiliară din ECE.

"Printre motivele încetinirii pieței de investiții în zonele industriale se numără reglementările bancare mai restrictive, care fac mai dificilă obținerea de finanțare, deteriorarea bazelor pieței industriale, precum și disponibilitatea limitată a produselor de calitate", a spus Pavel Shanka, director al piețelor de capital. "pentru CEE în CBRE.

„Cu toate acestea, oportunitățile de investiții pe piața industrială rămân în CEE, atât timp cât există un venit garantat pentru viitor. Chiar mai importantă este perioada de închiriere și pentru încheierea tranzacțiilor, contractele de închiriere de cel puțin 5-10 ani sunt esențiale. În plus, proprietățile industriale sunt considerate o modalitate bună de a diversifica riscul într-un portofoliu (compus) din diferite tipuri de proprietăți. ”