Au mai rămas câteva zile până la aderarea Bulgariei la UE. După aceea, o serie de schimbări vor avea loc în țara noastră. Calitatea de membru va avea un impact asupra diverselor domenii ale vieții economice și sociale din țară. Împrumutul ipotecar nu face excepție.

ipotecare

După aderarea Bulgariei, provocările cresc nu numai pentru țara noastră, ci și pentru ceilalți membri ai UE. Ultima extindere a sindicatului nu a fost cu mult timp în urmă. Odată cu aceasta, numărul consumatorilor din sindicat a crescut la 450 de milioane de oameni. Aceasta nu este o piață mică, o parte semnificativă din care este subdezvoltată.

Una dintre provocările discutate este integrarea piețelor (în special a celor noi). Integrarea noilor piețe în cele deja dezvoltate și a celor dezvoltate în cele noi este un proces la fel de complex și plin de obstacole.

Împrumutul ipotecar este o activitate relativ nouă pentru sectorul bancar bulgar. Aceasta este situația nu numai în țara noastră, ci chiar și în unele dintre țările din ultimul val de extindere. Desigur, nu am putea vorbi despre un nivel ridicat de dezvoltare, având în vedere că acest sector se dezvoltă încă în Bulgaria. Țara noastră este încă departe de nivelul de dezvoltare al pieței ipotecare europene. Chiar înainte de a vorbi despre o astfel de piață, având în vedere adoptarea noilor condiții pentru dezvoltarea acesteia, vor fi necesare câteva clarificări. Încă în Bulgaria și în unele dintre noile state membre ale UE, conceptele de credit ipotecar și împrumut de locuință nu sunt clar diferențiate de societate. Desigur, există o diferență între aceste două concepte.

Un credit ipotecar, ca atare, este de obicei asociat cu „gajarea” unei proprietăți ca garanție pentru un împrumut. Cu toate acestea, achiziția nu trebuie să fie o casă. De exemplu, cumpărarea unei mașini poate să nu ajungă la o anumită sumă și poate fi obținută sub forma unui împrumut prin ipoteca unei proprietăți. O ipotecă ar putea, în principiu, să garanteze orice împrumut, indiferent de scopul acestuia. Cazul este similar la cumpărarea unei case. Apoi, proprietatea achiziționată servește drept garanție, motiv pentru care împrumutul este definit ca rezidențial.

Integrarea pieței necesită această diferențiere. Astfel, condițiile de creditare vor fi similare în toate statele membre ale UE.

Ce se va mai schimba? Creșterea rolului consilierilor de credit.

Rolul consilierilor de credit va crește. Practica intermedierii creditelor este bine dezvoltată în rândul celor mai vechi membri ai UE.

Să nu uităm că, după aderarea țării noastre la UE, piața noastră va fi deschisă investițiilor străine. O parte a efectelor va fi o creștere a cererii de proprietate de la străini, respectiv. a împrumuturilor pentru cumpărarea lor. Procedurile de acordare a creditelor în țara noastră sunt încă mai simple decât cele din străinătate. Din acest punct de vedere, interesul străinilor pentru împrumuturile din Bulgaria va crește. Brokerii ipotecare joacă în mod firesc un rol în deservirea acestora. Rolul brokerilor ipotecari va crește dintr-un alt motiv. Prin intermediul acestora băncile străine vor avea acces la noi piețe, precum a noastră. O altă opțiune este de a construi o rețea de sucursale în țară, ceea ce nu este un proces ieftin și nu reduce rolul brokerilor.

Intermedierea creditelor în Bulgaria la pragul aderării la UE câștigă din ce în ce mai multă popularitate. Mai mulți intermediari de credit operează deja cu succes pe piață. Aceasta este, de exemplu, filiala companiei „MY MONEY” „Creditland” www.creditland.bg. Consultanții de credit ai companiei sunt pe deplin disponibili solicitanților de împrumut, iar serviciul pentru aceștia este complet gratuit. Compania își extinde din ce în ce mai mult prezența pe piață, dovadă fiind suma împrumuturilor și numărul de clienți.

Protectia Consumatorului

Unele dintre modificările care vor avea loc după 01.01.2007 sunt în direcția protecției consumatorilor. Astfel de măsuri au fost deja întreprinse în domeniul creditării de consum. Odată cu noua lege a împrumuturilor de consum, instituțiile financiare sunt obligate să indice rata anuală a taxei (APRC) ca preț integral al împrumutului. O astfel de reglementare este prevăzută în Directiva 2002/65/CE a Parlamentului European. Aceasta solicită furnizorilor de servicii financiare (creditori) să ofere clienților informații cu privire la costul integral al împrumutului. Aceasta înseamnă că trebuie să informeze consumatorii cu privire la orice costuri suplimentare care nu sunt suportate de creditor. Pentru a atinge acest obiectiv, o etapă prioritară va fi adoptarea unui acord UE privind TAE ipotecară. În prezent există o dezbatere aprinsă în Uniunea Europeană cu privire la un proiect de directivă privind creditele ipotecare, care va fi la nivelul unei Cărți albe în 2007 și se așteaptă să fie adoptat în 2008. În același timp, mai mult de 3.000 de reprezentanți ai Industria ipotecară din UE a adoptat așa-numitul cod de creditare ipotecară voluntară, care, printre altele, se angajează să dezvăluie DAE pentru împrumuturile ipotecare. Să sperăm că băncile bulgare se vor alătura acestui cod în 2007.

dezvoltarea pieței

Aderarea țării la comunitate presupune participarea unei noi piețe pentru aceasta și la scară imensă. Dezvoltarea locală va face, de asemenea, parte din acest proces. Tendințele de creștere ale economiei bulgare sugerează, de asemenea, o creștere a veniturilor populației. Nivelul crescut de trai va afecta inevitabil cererea de imobile. Cererea de bunuri imobiliare va crește din punct de vedere pur psihologic. Bulgarul preferă să dețină proprietăți. În plus, țara noastră este atractivă ca un loc în care merită să investești în imobiliare, motiv pentru care cererea de proprietăți de către străini se va adânci.

Se știe că pentru marea majoritate a populației nu numai în Bulgaria, ci și în alte țări, cumpărarea unei case este cea mai mare achiziție din viața lor. În același timp, această achiziție nu este deloc ieftină și este nevoie de mulți bani pentru a o face. Privită din acest unghi, piața ipotecară promite perspective bune. Cu toate acestea, există încă unele condiții prealabile care pot încetini dezvoltarea pieței. Acestea sunt câteva restricții care se aplică contractelor sau penalităților pentru rambursarea anticipată a datoriilor. Aceste circumstanțe pot împiedica posibilitățile de refinanțare a datoriilor și de rambursare anticipată. Dacă aceste obstacole vor fi depășite, acest lucru se va reflecta asupra bugetelor gospodăriilor, sporind oportunitățile lor de cheltuieli. Și, la rândul său, acest lucru va permite mai multe împrumuturi - un rezultat favorabil atât pentru creditori, cât și pentru împrumutați. Cel puțin vor exista premise pentru o reducere treptată a ratelor dobânzii, care la rândul său va avea un efect semnificativ asupra cererii de credit.

Un indicator al dezvoltării pieței ipotecare din țară și al potențialului de dezvoltare a acesteia este raportul datorie/PIB. Este de 6,41% pentru Bulgaria. Aceasta este o valoare foarte scăzută a indicatorului, având în vedere o medie de 43% pentru Comunitatea Europeană și 111% numai pentru Olanda. Este evident că există condiții prealabile pentru dezvoltarea pieței ipotecare și prognozele sunt pentru o creștere de 30% în următorii ani.

Rambursarea anticipată a împrumuturilor

Costurile de rambursare anticipată variază de la o țară la alta. Ca parte a dezbaterii privind proiectul de directivă privind împrumuturile ipotecare, există o discuție cu privire la faptul dacă taxa de rambursare anticipată nu ar trebui să fie aplicabilă doar împrumuturilor cu rată fixă, în timp ce ar trebui să se limiteze la împrumuturile cu rate variabile ale dobânzii. Aici se respectă regula, atunci când banca a blocat o resursă cu un termen și un preț fix - ar trebui compensată în caz de încălcare a termenului (adică plata anticipată de către consumator). Pe de altă parte, dacă banca poate modifica rata dobânzii la împrumut, atunci consumatorul trebuie să poată schimba termenul (adică să plătească în avans) fără a suferi sancțiuni nejustificate sub forma unei taxe pentru rambursarea anticipată. Având în vedere creșterea preconizată a ratelor dobânzii în zona euro, este avantajos să încheiem ipoteci cu rate fixe pe termen lung, dar pe de altă parte, astfel de produse nu există încă în Bulgaria, deoarece nicio bancă nu este pregătită să își asume riscul a ratei fixe pe termen lung la împrumuturi. S-ar putea aștepta și evoluții grave în această direcție.

In concluzie. Potențialul împrumuturilor ipotecare nu este încă dezvăluit. Dacă rezumăm tot ce s-a spus până acum, putem rezuma că există anumite circumstanțe care pot încetini dezvoltarea acestei piețe. Depășirea lor va avea, fără îndoială, un impact favorabil, deoarece vor crește oportunitățile de acordare a unor împrumuturi mai mari și mai mari. Nu în ultimul rând, consilierii de credit vor juca un rol cheie. Acestea vor fi legătura „vie” între bănci și împrumutați.