Bulgaria și România au un drum lung de parcurs pentru a atrage mai mult interes din partea investitorilor, potrivit Lion's Head Management

intrarea

Sergey Koinov s-a alăturat AG Capital în 2007 ca partener administrativ al Forton/Cushman & Wakefield Alliance. În 2013 a fost ales CEO al AG Capital, iar trei ani mai târziu a condus biroul holdingului pentru servicii imobiliare din Bulgaria. Din 2018, a fost CEO al Lion’s Head Management.

Serghei Koinov a absolvit Universitatea Americană din Bulgaria cu o diplomă în administrarea afacerilor și economie aplicată. El deține un masterat în management financiar la Universitatea din Seattle. În februarie 2013 a fost ales membru al Consiliului de administrație al Camerei de Comerț Americane din Bulgaria.

Domnule Koinov, care este lucrul specific care distinge piața spațiilor de birouri din București de cea din Sofia?

Există multe asemănări între piețele din cele două orașe, dar și destul de multe diferențe. Asemănările sunt legate de natura chiriașilor. Forța motrice pentru dezvoltarea pieței de birouri, atât în ​​Sofia, cât și în București, este sectorul IT și externalizare. Dar, din cauza dimensiunii țărilor, diferența de volume este gravă. În plus, standardul din România este în prezent mai ridicat decât în ​​Bulgaria, ceea ce determină nivelurile mai mari de închiriere acolo. Cealaltă diferență semnificativă este legată de volumul clădirilor - în București sunt din ce în ce mai mari, deoarece chiriașii sunt și companii mai mari. Pe lângă piețele locale, pe piața românească există un număr mare de dezvoltatori internaționali - companii antreprenoriale și de construcții care construiesc birouri, precum Skanska sau fondul IKEA Vastint.

Cine sunt cei mai mari chiriași din proiectele tale din Sofia și București?

Cei mai mari chiriași noștri din punct de vedere al suprafeței se află în România. Una dintre cele trei clădiri pe care le deținem acolo (procesul de achiziționare a celei de-a treia clădiri ar trebui să fie finalizată săptămâna aceasta) are o suprafață de aproximativ 20.000 de metri pătrați și este închiriat integral de Oracle. Celălalt mare chiriaș al nostru din România este Deloitte cu mai multe dintre companiile lor. În Sofia, cel mai mare chiriaș din Megapark este compania de cercetare medicală PPD, care a crescut și s-a dezvoltat rapid de-a lungul anilor. La Polygraphia Office Center, aceasta este compania germană de cercetare de marketing GfK. De asemenea, are un centru de externalizare, pe care l-a construit cu noi de-a lungul anilor.

Chiriașii diferă în ceea ce privește cerințele lor pentru clădirile din Sofia și București?

Nu aș spune că sunt diferiți, ci mai degrabă chiriașii înșiși sunt diferiți și au cerințe specifice legate de afacerea lor specifică. De exemplu, dacă chiriașul este o companie IT, va avea cerințe de cablare mai mari, va avea nevoie de mai mult spațiu pe server, în timp ce dacă este un centru de servicii pentru clienți, acolo cerințele pot fi ușor mai mici decât compania depinde de cât de bun este un birou vrea să facă pentru a atrage și păstra personal mai bun.

Și, în general, de-a lungul anilor, cum se dezvoltă cerințele chiriașilor - locația este factorul cheie sau calitatea și funcționalitatea clădirii?

Odată cu dezvoltarea concurenței și a cerințelor chiriașilor, clădirile devin din ce în ce mai avansate din punct de vedere tehnologic și există mai multe opțiuni. Locația are marea sa importanță, precum și apropierea de mijloacele de transport în comun, accesul pentru mașini, disponibilitatea locurilor de mâncare, posibilitatea de a avea alte servicii în clădire. De exemplu, Polygraphia este situat într-o zonă urbană centrală, accesul la diverse locuri de mâncare și servicii precum magazine, farmacii, bănci implică o comoditate și mai mare pentru chiriași și văd că acest lucru este mult apreciat. Accesul cu bicicleta este, de asemenea, un avantaj și din nou în Polygraphia, care se află lângă Grădina Borisova și, prin urmare, pe multe piste de biciclete, avem o creștere serioasă a oamenilor care vin să lucreze cu bicicleta. De asemenea, am construit un loc special unde să-l poată lăsa.

Există o tendință serioasă de îmbunătățire a calității și funcționalității în interiorul biroului. Practic toate birourile au spațiu flexibil și depinde de imaginația, bugetul și dorința chiriașilor de a profita de acesta. Observațiile mele arată că, în special, companiile mari investesc mult pentru a face mediul mai plăcut pentru a atrage și reține cei mai talentați oameni de pe piață. Mulți dintre ei creează, de asemenea, locuri speciale pentru odihnă, mâncare și sport, iar dușurile sunt oferite persoanelor care vin cu bicicleta. Deci, există mult mai mulți factori în afara locației și acestea sunt legate în principal de confort, funcționalitatea birourilor și accesul la restaurante și servicii.

Atunci când decideți să investiți într-o clădire, ce criterii trebuie să îndeplinească?

Factorii sunt mulți, dar în principal legați de locația bună, calitatea ridicată a clădirii și locatarii, disponibilitatea contractelor pe termen lung. Vrem să cumpărăm clădiri emblematice în locații excelente și apoi suntem siguri că am făcut o investiție bună pentru investitorii noștri.

Care sunt achizițiile pe care le planificați pe termen scurt și lung?

Avem ambiții de a crește, de a dubla și chiar de a tripla ceea ce s-a realizat până acum. În orice caz, dorim să ajungem la un volum mai mare și la mai multe țări în care să fim prezenți cât mai curând posibil. Lucrăm activ în această direcție.

Ați anunțat că începeți o reproiectare a Megapark - ce necesită, ce va însemna și care sunt termenele de implementare?

O clădire trebuie întreținută și renovată constant pentru a fi actualizată pe piață. Clădirea Megapark va împlini în curând zece ani. Are un parter bine funcționat, dar credem că are ocazia să arate mult mai bine, să ofere mai multe servicii și să fie un loc de odihnă și varietate de angajați atunci când vor să bea cafea sau să schimbe mediul în care lucrează. tu esti. Așadar, reproiectarea Megapark este o actualizare necesară a clădirii și o oportunitate de a o face să arate și mai bine.

Când vă așteptați să înceapă lucrarea?

Este posibil ca procesul să nu fie foarte rapid din cauza chiriașilor existenți. Este o chestiune de a vorbi cu ei cum să reproiectați fără probleme în timp. Este necesar ca procesul să se desfășoare în coordonare și cu acordul tuturor participanților la viața clădirii. În plus, trebuie să parcurgem un proces de aprobare a permisului, care necesită și timp. Prin urmare, planul nostru este ca reproiectarea să fie implementată în anul următor.

Ați spus că industria IT și outsourcing este principalul motor al pieței de birouri din Sofia. Vă așteptați ca această tendință să continue în următorii ani?

Cred că avantajul competitiv al Bulgariei va fi menținut pe termen lung. Dar piețele din țările mai mici pot crește la ritmul cu care produc personal. Întrebarea nu este dacă există întrebări și clienți care să permită dezvoltarea acestei afaceri. Este evident că Bulgaria s-a impus ca unul dintre locurile bune pentru externalizare. Ceea ce este important va fi ritmul în care liceele și universitățile vor crea noi completări pregătite. Părerea mea este că această industrie este competitivă pe termen lung și va continua să funcționeze, dar poate că rata de creștere va încetini ușor, tocmai din cauza lipsei de personal suficient.

Este interesantă Europa Centrală și de Est pentru investitorii în imobiliare comerciale și unde este locul Bulgariei printre țările din regiune?

Europa Centrală și de Est este o piață interesantă, dar din nou există diferențe semnificative între țări. Piața central-europeană, condusă de Polonia, este extrem de atractivă pentru investitorii internaționali. Bulgaria și România mai au un drum lung de parcurs pentru a atinge interesul mai mare pe care îl merită. Ambele țări au nevoie de mai mulți investitori și sper că peste ani vor merita interesul de care se bucură deja Europa Centrală și de Est.

Ce lipsește în acest moment?

Există câțiva factori convingători - cum ar fi dimensiunea unei țări. Dar multe lucruri pot fi îmbunătățite, în special la nivelul mediului de afaceri, legate de o mai mare transparență a pieței, adică. disponibilitatea mai multor date despre achiziții, vânzări, chirii. Deținerea mai multor informații oferă investitorilor confort, deoarece le permite să fie mai conștienți de riscurile pe care și le asumă. Cu cât piața este mai opacă, cu atât investitorii își asumă mai multe riscuri pentru investițiile lor. În diferite clasamente pentru ușurința de a face afaceri, Bulgaria este în fruntea anumitor criterii și rămâne în urmă în altele. Problemele sunt legate în principal de sentimentul de securitate politică, viteza și calitatea sistemului judiciar în soluționarea litigiilor comerciale. Sunt convins că odată cu îmbunătățirea mediului de afaceri din Bulgaria va crește numărul investitorilor interesați să investească în țara noastră.

Războaiele comerciale ale președintelui american Donald Trump afectează în vreun fel atitudinile investitorilor imobiliari din afaceri?

Probabil că contează, dar sincer nu am simțit asta în afacerea noastră. Ajutăm chiriașii să-și facă treaba. Tensiunile comerciale pot influența deciziile lor, dar nu și ale noastre în acest moment. Cred că condițiile pieței sunt bune în acest moment și nu cred că există probleme serioase pentru afacerea chiriașilor noștri, fie în Bulgaria, fie în România.

Cum vă așteptați ca intrarea Bulgariei în zona euro să afecteze piața de birouri din Bulgaria?

Intrarea țării noastre în zona euro va elimina unul dintre riscurile care există în economiile noastre. În Bulgaria pentru o lungă perioadă de timp, levul și euro au un curs de schimb fix, iar sentimentul de risc valutar este mult mai mic. România are un curs de schimb variabil, care creează diferențe de valută pozitive sau negative. Aderarea la zona euro va elimina riscul valutar și va fi unul dintre factorii pozitivi pentru provocarea unui interes investițional mai mare. Așadar, personal am o atitudine pozitivă față de ambiția de a adera la uniunea monetară.