Practicile vicioase în cumpărarea de bunuri imobiliare devin din ce în ce mai serioase și comune. Este imposibil să încheiați tranzacții de acest tip fără participarea unui avocat și totuși vă oferim câțiva primi pași în dreptul proprietății, contractelor, familiei și moștenirilor, care vă vor economisi timp, bani și, în cel mai rău caz, vă vor priva tu.din proprietate.

sfătuiește

Riscuri legate de dreptul de proprietate

Principala frică a cumpărătorului este dacă va deveni proprietarul proprietății supuse vânzării. Este vânzătorul proprietarul real al proprietății? S-a identificat corect? Este posibil să fiți victima fraudei?

Ce să fac:

Trebuie să cercetezi proprietatea proprietății, acum cel puțin 10 ani. Vânzătorul trebuie să vă ofere un titlu de proprietate (act notarial, hotărâre judecătorească, contract etc.) pentru a dovedi proprietatea. Trebuie să știți că atribuțiile notarului nu includ cercetarea proprietății și examinarea proprietății în timp. El nu este obligat să vă explice ce tranzacție este cea mai profitabilă pentru dvs. - vânzare, donație, transfer pentru întreținere și îngrijire și nu este obligat să vă explice dacă este posibil ca în viitor tranzacția să fie atacată în instanță și distrusă .

Riscuri legate de proxy-ul tranzacției

Întrebările și suspiciunile apar cu participarea unui împuternicit în tranzacție. Este procura valabilă? Este autorizat în mod explicit să vândă pentru proprietatea specifică? Care este scopul puterii sale reprezentative? Are dreptul să încheie contracte preliminare, anexe, acte notariale? Are dreptul să primească prețul de vânzare.?

Ce să fac:

Este necesar o examinare amănunțită a procurii pentru validitate. Verificați organul care a certificat procura - notar, consul, primar. Rețineți dacă există o astfel de procură, dacă conținutul acesteia a fost certificat, dacă a fost revocat.

Riscuri asociate documentelor justificative

Proprietatea este corect măsurată, fotografiată și marcată pe hărțile cadastrale și este înscrisă în registrele cadastrale? Există o discrepanță în zona sau limitele cu titlul de proprietate?

Au fost plătite până acum impozite pe proprietate? Se păstrează numele tuturor proprietarilor? Proprietatea este declarată corect conform documentului de proprietate, astfel încât să putem obține un certificat de evaluare fiscală? Care este perioada de valabilitate a acestor documente?

Ce să fac:

Cerere Certificat de sarcini acum 10 ani (atât pentru proprietate, cât și pentru părțile ideale ale terenului) Informațiile de pe PIN-ul fiecărui proprietar individual, precum și despre lotul proprietății, asigură o securitate suplimentară. Acest certificat este necesar pentru a evita multe dintre riscurile și problemele care pot apărea. Acesta indică sarcinile care grevează proprietatea. Multe dintre riscurile din tranzacțiile imobiliare sunt tocmai sarcinile pe care noul proprietar le va dobândi împreună cu proprietatea pe care o cumpără, datorită faptului că aceste sarcini nu urmăresc debitorii, ci urmăresc proprietatea. Un certificat actualizat pentru sarcini reale care arată starea proprietății și sarcinile, dacă există, pot salva viitorul cumpărător mii de leva și nervi.

Când cumpărați o proprietate într-o clădire nou construită, asigurați-vă că solicitați Certificat de punere în funcțiune. Atunci când cumpărați o casă nouă, direct de la un investitor, este important să-i cereți să prezinte certificatul de mai sus (cunoscut și sub numele de Actul 16). Dacă clădirea nu are una, poate fi necesar să așteptați mult timp, deoarece fără acest certificat clădirea nu este pusă în funcțiune și nu este posibil să locuiți în ea.

Printre unele dintre documentele obligatorii care vă vor scuti de dureri de cap inutile se numără un certificat conform art. 87 TPSC. Acest document certifică absența obligațiilor tuturor proprietarilor față de stat (indiferent că în fața notarului vor completa o declarație conform articolului 264 din TSSPC). Necesitatea acestui document este următoarea: la vânzarea proprietății, vânzătorul completează o declarație că nu există obligații, dar nu există garanții pentru veridicitatea acestor informații (cu excepția faptului că este răspunzător penal pentru declararea datelor false), pentru care certificatul conform art. 87 din TSSPC - așa cum se menționează într-un document oficial emis de un organism de stat, prezența sau absența obligațiilor vânzătorului/vânzătorilor față de stat. În acest fel veți fi siguri că statul, în calitate de creditor privilegiat, nu va lua măsuri pentru anularea actului notarial în instanță.

Certificatul de stare civilă De asemenea, joacă un rol important, deoarece, în funcție de starea civilă a vânzătorului (vânzătorilor), pot apărea multe complicații la vânzarea/cumpărarea unei proprietăți. Acesta stabilește dacă proprietatea a fost dobândită în timpul căsătoriei și reprezintă un SIO, indiferent dacă este sau nu o casă de familie.

Certificat pentru regimul selectat al relațiilor de proprietate între soți - atunci când vânzătorii sunt soți și aveți un Certificat de stare civilă, care confirmă că este bine să solicitați acest lucru și un regim selectat de relații de proprietate, astfel încât să fiți conștienți de problemele de proprietate și de riscurile cumpărării unei astfel de proprietăți.

Certificat de moștenire. Acesta este un document oficial, datorită căruia poate fi urmărită proprietatea asupra imobilelor, pentru a afla dacă vânzătorul este proprietarul proprietății moștenite. Dacă da, dacă este vorba despre întregul, o parte din acesta, precum și alte opțiuni posibile în care pot exista complicații cu proprietatea pe care o achiziționați cu achiziția, de la această persoană.

Atunci când cumpărați o proprietate de la o persoană juridică, este bine să o faceți verificarea amănunțită a istoriei companiei investitor sau companie vânzătoare. Există oportunități în care puteți cumpăra o proprietate pe care există sarcini de mare valoare - astfel sunt gajul acțiunilor companiei. Poate exista o ipotecă sau creanțe ale creditorilor asupra companiei; poate fi, de asemenea, declarat falit sau în proceduri de lichidare. Prin urmare, este bine să cercetăm riguros proprietarul, mai ales atunci când este o persoană juridică.

Atunci când cumpărătorul și vânzătorul merg la tranzacție în fața unui notar și acesta aprobă documentele de vânzare, nu înseamnă că există o securitate completă și irefutabilitate în dreptul de proprietate. Chiar și cel mai conștiincios notar lucrează la documentele care i-au fost prezentate și este de datoria sa să se pronunțe asupra lor. Doar o analiză aprofundată a istoriei proprietății și a proprietarilor acesteia pentru perioada de acum zece ani va oferi o imagine completă a drepturilor reale ale părților.

Riscurile există întotdeauna, dar există recomandări și pași de urmat pentru a le limita. Documentele arată foarte mult, dar obținerea lor va dura câteva zile și va economisi ani de îngrijorare și proprietăți nesoluționate. Înainte de a ieși ca parte la o tranzacție imobiliară, asigurați-vă că aveți cunoștințele necesare și suficient timp pentru a efectua inspecțiile necesare. Dacă alegeți să utilizați servicii specializate, ar trebui să aveți încredere în profesioniști dovediți, deoarece greșelile legate de proprietăți imobiliare sunt de multe ori mai scumpe decât costul pregătirii tranzacției.

Proprietate cu sarcini - o bombă cu ceas pentru noul proprietar

La apogeul sezonului imobiliar, cu fiecare an care trece, anxietatea cu privire la prezența sarcinilor pe proprietatea dorită crește și cu un motiv întemeiat. Practica noastră arată că în 2 din 5 tranzacții a existat o astfel de problemă și intervenția în timp util a unui profesionist a contribuit la dezvoltarea pozitivă.

Pentru liniște sufletească și siguranță, vă vom oferi informații profesionale legate de poverile imobiliare și de riscurile pe care le implică. Un loc special în material este acordat rolului important al Certificatului de sarcini (FTA sau numit și Certificat de intrări, marcaje și ștergeri).

Greutățile asupra proprietății sunt drepturile terților care nu sunt proprietari ai proprietății. Acesta este motivul pentru care sunt numiți astfel, deoarece sunt sarcini pentru proprietar, limitând drepturile asupra propriei sale proprietăți.

Greutățile sunt: ​​dreptul de utilizare, dreptul de a construi (suprafață), dreptul de a trece prin proprietate (drept de servitute), ipotecă, executare silită, creanță înregistrată și altele. În rândurile următoare vom analiza unele dintre cele mai frecvente tipuri de sarcini și, de asemenea, esențiale pentru drepturile dvs. la achiziționarea de bunuri imobiliare.

Dreptul de utilizare este exprimat în posibilitatea ca terța persoană, care nu este proprietarul proprietății, să o folosească. Dacă achiziționați o proprietate cu dreptul de a o utiliza, veți experimenta următoarele inconveniente - veți fi achiziționat o proprietate pe care nu o puteți folosi singură. Acest lucru se datorează faptului că titularul dreptului de utilizare va putea locui în el sau parțial pentru o perioadă specificată în document. Este foarte probabil ca această perioadă să fie lungă (în multe cazuri este pe tot parcursul vieții - în timp ce persoana este în viață). Certificatul de greutate reală (FTA) este un mod fiabil de a vă proteja de o proprietate grevată de o astfel de povară.

Dreptul de a construi - dacă există o povară atât de reală asupra proprietății cumpărate de dvs., aceasta permite persoanei în favoarea căreia este stabilit să construiască o clădire și să devină proprietarul acesteia pentru perioada specificată în document, chiar dacă ați cumpărat proprietatea. În acest caz, ați devenit proprietarul unui teren pe care nu îl puteți folosi pe deplin. Ați evita acest lucru dacă, înainte de a cumpăra o proprietate imobiliară, o verificați pentru sarcini, eliminând un certificat de sarcină reală (FTA) pentru proprietatea dorită.

Dacă un terț are dreptul de a trece (un fel de servitute) prin proprietatea dvs., veți fi obligat să îi oferiți posibilitatea de a trece prin proprietatea dvs., indiferent dacă sunteți de acord sau nu. Și acest inconvenient ar putea fi salvat numai printr-o inspecție preliminară a proprietății pentru sarcini cu un certificat de sarcini.

Mult mai severe și mai grave sunt următoarele două ipoteze în achiziționarea de bunuri imobile cu sarcini: ipoteca și executarea silită. În cazul în care există o executare silită asupra proprietății cumpărate de dvs., ar putea fi necesar să plătiți datoriile altor persoane pentru a nu pune proprietatea achiziționată de dvs. în vânzare publică și a rămâne fără locuință, ceea ce este, de asemenea, o practică foarte obișnuită. Deși ulterior puteți solicita această sumă de la debitor, cel mai adesea proprietarul de la care ați cumpărat proprietatea, scopul nu este să ajungeți acolo. Sentimentul de a plăti datoriile altcuiva sau de a rămâne pe drum, dacă această proprietate este singura ta casă, este cel puțin neplăcut.

Problema cumpărării unei proprietăți cu ipotecă impusă este similară - dacă debitorul încetează sau nu își rambursează datoriile față de creditorul său și acesta din urmă nu are altă ocazie de a-și încasa creanțele, el poate apela la proprietatea ipotecată în favoarea sa., ca pentru a putea suferi. Un alt pericol este faptul că este posibil să cumperi o proprietate cu un credit ipotecar atunci când este construită pe un teren care anterior a fost ipotecat. Ipoteca poate fi, de asemenea, extinsă la un drept de construcție achiziționat sau stabilit de un proprietar al cărui teren a fost ipotecat înainte de înființare, cu excepția cazului în care se prevede altfel în ipotecă. Pentru a nu vă pune într-o astfel de situație, vă sfătuim să obțineți un Certificat de sarcini (FTA sau numit și Certificat de intrări, marcaje și ștergeri), care vă va economisi mult timp, nervi și bani și, de asemenea, vă ajută în decizia de a cumpăra proprietatea în cauză și în ce condiții.

Declarația de creanță înregistrată are, de asemenea, un rol important, din aceasta se poate înțelege dacă există un proces judecătoresc în curs cu privire la proprietatea care vă interesează pentru a clarifica problemele legate de proprietate. Pentru că este posibilă o ipoteză în care proprietatea cumpărată de dvs. este cumpărată de proprietar conform documentelor, dar după decizia instanței, rezultă că o altă persoană este proprietarul proprietății. În această situație ați cumpărat o proprietate de la un non-proprietar. Astfel, în raport cu toată lumea, cu excepția celeilalte persoane care pretinde dreptul de proprietate, sunteți proprietarul proprietății, dar dacă această persoană decide să vă scoată din proprietate ca urmare a unui caz închis cu o decizie judiciară eficientă în favor - este foarte posibil. Veți fi cumpărat proprietatea de la o persoană care nu este proprietarul. Pentru a vă proteja de această problemă - decizia este de a obține mai întâi un certificat de sarcini asupra proprietății, astfel încât să puteți lua decizia potrivită pentru dvs.

Acestea sunt unele dintre cele mai frecvente sarcini reale asupra imobilelor.

Înțelesul a tot ce s-a spus până acum este următorul: la transferul proprietății - indiferent de faptul că altul devine proprietar, drepturile terților sunt păstrate - continuă să „cântărească” asupra ei, adică. dacă achiziționați o astfel de proprietate va trebui să le respectați. Din acest motiv, pe lângă faptul că găsirea unui cumpărător pentru o astfel de proprietate este complicată, există adesea cerințe suplimentare pentru creditarea de către bănci a tranzacțiilor cu astfel de proprietăți, ar apărea dificultăți în confesiunea tranzacției în sine.

Pentru a vă proteja de numeroasele probleme asociate cu achiziționarea de bunuri imobiliare, vă recomandăm să obțineți un certificat actualizat de sarcini asupra proprietății care vă interesează sau pe care doriți să o cumpărați.

Kiril Anev, aproprietate cu două camere a Agenției Imobiliare Primo+

Altele din afaceri

Intrările de capital străin în China cu un nou record pentru 2020.

Datele de la Ministerul Comerțului din China arată că anul trecut capitalul străin utilizat efectiv de țară a atins un record de 999,98 miliarde de yuani

Venitul mediu din asigurare pentru noiembrie este de 1.099,10 BGN

Institutul Național de Securitate Socială anunță că suma venitului mediu din asigurare pentru țară pentru noiembrie 2020 este de 1.099,10 BGN. Acest lucru a fost anunțat de centrul de presă al Institutului Național de Securitate Socială.

Modificările energetice ale Ramadan Atalay ale MRF nu au fost acceptate

Deputații de la Comisia pentru energie au respins propunerile Ramadan Atalay de la MRF pentru modificări ale Legii energiei, care a privat NEK de rolul de furnizor public

Simeon Djankov: Planul de salvare al lui Biden va ajuta orice afacere

Planul de salvare pentru 1,9 trilioane. Dolarul noului președinte american Joe Biden este asociat cu o sumă colosală, dar va fi de ajutor și absolut tuturor companiilor americane.

Blocul VII din Kozloduy, fără a opri proiectul Belene (Prezentare generală)

Borissov: Apoi vom merge la Unitatea VIII „După a șaptea vom merge la al optulea reactor, acesta va fi un pilot, pentru a vedea cum va merge. Dar cred că cu acest raport pe care îl adoptăm astăzi