Ing. Maria Gadjova - Membru al Consiliului de administrație al NSNI, Plovdiv și proprietar al Agenției Trakia

imobiliară

Ziarul Maritsa, 4 iunie 2008.

1.1. Locuitorii din Plovdiv caută locuințe cuprinse între 30 și 45.000 de euro

Atunci când prognozăm dezvoltarea pieței imobiliare din țara noastră, este bine să ținem cont de factori precum influența economiei internaționale, politica economică din țara noastră, nivelul de trai al bulgarilor.

Odată cu intrarea țării noastre în UE, piața noastră imobiliară este deja afectată de tendințele pieței imobiliare din Europa. Creșterea prețurilor proprietăților este deja încetinită, iar în unele țări există un declin. Criza petrolului și a ipotecilor din Statele Unite, care a început în urmă cu 3-4 ani, a avut un impact în Europa. Potrivit presei occidentale, prețurile proprietăților în Marea Britanie scad, în unele locuri până la 30%. Există publicații care raportează închiderea a aproximativ 1.000 de birouri ale agențiilor imobiliare acolo și această tendință continuă. În Germania și Franța există un ușor declin. Potrivit analiștilor pieței imobiliare, Europa nu este amenințată de prăbușirea SUA, întrucât moneda europeană este în prezent semnificativ mai stabilă decât dolarul. Dar în Europa Centrală și de Est, euro nu a fost încă introdus. Presiunile inflaționiste acolo sunt puternice. În statele baltice și Polonia, a existat o scădere a vânzărilor, o slăbire a dobânzii străine și o creștere a presiunii descendente asupra prețurilor proprietăților.

În noile state membre ale UE și în țările mediteraneene, prețurile locuințelor sunt în continuare în creștere, deși într-un ritm mai lent decât în ​​urmă cu câteva luni. În România vecină, prețurile imobiliare sunt în creștere datorită extinderii pieței creditului și a existenței unui nivel de trai mai ridicat comparativ cu perioadele anterioare.

Ce se întâmplă în țara noastră.

În ultimii doi ani, cererea și oferta s-au schimbat în direcții diferite. Noii investitori și constructori continuă să construiască vizibil activ. Noile site-uri continuă să crească într-un ritm constant, iar cererea clienților este în scădere. În principiu apare ceva. Boom-ul vânzărilor „verzi” trece la constructorul de masă. Încă în faza de proiect sunt cumpărate proprietăți ale companiilor de construcții aprobate prin calitatea și corectitudinea contractuală, dintre care numele le funcționează deja. Tendința ascendentă a prețurilor locuințelor noi, care a început anul trecut, continuă, deși într-un ritm lent. Acest lucru se explică în mare măsură prin creșterea prețurilor la materiale de construcții, combustibili etc. Dar cererea nu mai este activă, ci lentă.

Mecanismele pieței nu par să funcționeze adecvat. Aceasta are propria explicație. Există deja companii puternice de construcții pe piața imobiliară. Ei sunt capabili să completeze site-urile fără a fi obligați să vândă verde și pot aștepta cu ușurință dezvoltarea prețului în timp. Și sper că predicțiile lor se vor împlini.

Bulgarul mediu se străduiește să-și îmbunătățească nivelul de trai, să obțină o nouă casă în locul celei vechi din vremea socialismului. Dar se întâmplă adesea ca ratele lunare pentru un împrumut mare să depășească salariul mediu din țară. Cumpărătorii, pe de altă parte, au fost uimiți de creșterea prețurilor locuințelor și au așteptat o piață reală care să corespundă veniturilor și standardului lor de viață. Investitorii străini și bulgarii care lucrează în străinătate, care își investesc periodic câștigurile în imobiliare din țara noastră, au început să compare prețurile noastre cu unele capitale și orașe europene și nu în favoarea pieței noastre. Și nu au făcut un pas decisiv de investiții în ultimul timp.

Se pare că piața nu a fost activă în ultimele 2 luni, de parcă s-ar fi oprit. Vizualizările apar, dar ofertele reale sunt puține în comparație cu perioadele anterioare.

În Plovdiv, cererea este în mare parte pentru proprietăți de până la 30-45.000 de euro. Există studiouri de vânzare în Complexul Rezidențial Trakia pe piață nu puțin, ci la aproximativ 30-33.000 de euro. Apartamentele cu panouri cu o suprafață de aproximativ 50-60 de metri pătrați ajung acum la 50.000 de euro. Se pare că prețurile lor pe metru pătrat au fost egale cu cele ale locuințelor monolitice. Cumpărătorii merg, urmăresc și își îmbogățesc locuința și cultura juridică comună. Vânzătorii, în efortul de a obține mai mult, deseori nu ascultă sfaturile brokerilor competenți cu privire la corespondența dintre prețul real al proprietății oferite, starea și locația acesteia. Iar piața continuă să „se umfle” în continuare fără realitate.

Dar primele fisuri au apărut deja. În urmă cu o lună, ofertele binecunoscute din regiunea St. Vlas, Sunny Beach și Bansko au fost distribuite la prețuri mai mici cu 50-60%. Hotelurile și-au schimbat scopul și vând apartamente la prețuri extrem de frumoase în intervalul 550-600 euro/mp. Investitorii și constructorii renunță deja la investițiile și dezvoltarea afacerilor lor pe Marea Neagră și Bansko. Există, de asemenea, oferte de vânzare de proprietăți în Pamporovo cu extra promoționale: fără schimbarea prețului inițial în loc de vânzare „la dop” este acum „la cheie și ușă” și cu mobilier complet gratuit conform catalogului la cererea clientului, chiar și cu plata biletului de avion pentru cei care vin în străinătate, indiferent dacă sunt bulgari sau străini.

Celălalt interesant în această etapă este segmentul cu satele de vacanță. Statisticile oferă informații despre 3 milioane de metri pătrați de proprietăți de vacanță construite - extrem de mari pentru Bulgaria mică, dintre care 2 milioane de metri pătrați pe Marea Neagră. Cum se va dezvolta acest segment în viitor? Proprietarii englezi care au cumpărat pentru profit prin vânzările viitoare încearcă deja să vândă. Așteptările lor pentru venituri mari din închiriere nu s-au împlinit. Cumpărarea de proprietăți de la vorbitori de limba engleză a scăzut. De asemenea, sunt dezamăgiți de comunicațiile noastre de construcție, transport și inginerie de calitate slabă (obligația statului), care rămân în urma dezvoltării construcțiilor. Așa cum s-a întâmplat în ultima perioadă, așteptăm finanțare europeană. Persoanele vorbitoare de limbă rusă sunt în creștere ca cumpărători, dar problema cu ei este regimul de vize și românii, care declară că proprietățile noastre nu sunt încă la fel de scumpe ca la ei.

Rezultatele cumpărării proprietăților obținute anterior nu există nicio garanție că vor fi posibile acum.

Viitoarea piață va corespunde prețurilor reale, formate în conformitate cu legile economiei de piață. Calitatea proprietăților și suplimentele în formarea prețului vor fi, de asemenea, decisive. Acești vânzători, care încă înțeleg aceste maxime, vând în prezent fără probleme.