Datorită scăderii ratelor dobânzii la creditele ipotecare, soldul se schimbă și achiziționarea unui apartament devine mai profitabilă decât chiria

de Denitsa Simeonova

Sectorul locuințelor este adesea o arenă pentru speculații de diferite tipuri, dar mai ales atunci când vine vorba de eternul dilem al închirierii sau cumpărării unei proprietăți. Până în prezent, decizia de a cumpăra a fost ghidată în principal de tradițiile proverbiale ale bulgarilor, fidelă deținerii a cel puțin unei case - conform Eurostat în 2013, 96% dintre bulgari locuiesc în propria lor casă. Cu toate acestea, în ultimul an există deja o confirmare economică pură a unui astfel de pas.

Ratele dobânzilor ipotecare au scăzut la un nivel în care scorul final arată că este relativ mai ieftin să cumperi o proprietate în loc să o închiriezi. Cu toate acestea, nu există un răspuns neechivoc la această întrebare, deoarece baremele sunt înclinate de argumentele consultanților în finanțe personale. Potrivit acestora, modalitățile alternative de a investi bani în loc să le blocheze într-o proprietate aduc de obicei o rentabilitate mai mare și mai sigură. Cu toate acestea, într-un climat de prețuri stabile și o piață previzibilă, dilema pare a fi mai ușor de rezolvat, cel puțin deocamdată, comparativ cu un an mai devreme.

Interesul tentant

În favoarea unei părți a dilemei - „cumpărare”, un rol important l-au avut băncile și scăderea semnificativă a ratelor dobânzii în 2015. Potrivit directorului executiv al „Centrului de credit” Tihomir Toshev, în ultimele luni am fost martorii celor mai bune oferte de împrumut, precum dobânzile, variază de la 4,75% la 5,8%.

"Scăderea ratelor dobânzii în 2015 este semnificativă, ceea ce este un motivator puternic în direcția cumpărării unei locuințe. Doar cu un an mai devreme, la sfârșitul anului 2014, ratele dobânzilor erau cuprinse între 6-7%", a spus Toshev. Impactul pozitiv al politicii bancare este raportat și de consultanți.

„Băncile sunt din nou deschise finanțării cu condiții relativ bune”, explică Daniela Simeonova, broker șef pentru Clienții-cheie la Agenția Yavlena. Ea observă că împrumuturile încă nu se acordă cu orice preț, dar nu este la fel de dificil de luat ca pe acum un an sau doi.

Potrivit lui Tihomir Toshev, piața este cea mai activă în cele mai mari patru orașe din Bulgaria - Sofia, Varna, Plovdiv și Burgas, unde sunt retrase în medie sume între 50.000 și 100.000 BGN. Datele „Centrului de credit” arată că în ultimele trei luni în Sofia există o activare pe segmentul superior de locuințe - apartamente cu două dormitoare și patru dormitoare, cărora li se creditează sume cuprinse între 100.000 și 160.000 BGN.

"De obicei, dorința cumpărătorilor de proprietăți este ca rata lunară să fie aproape de suma chiriei lunare a apartamentului în care locuiesc sau să o depășească cu cel mult 100 BGN", a comentat Toshev. Potrivit acestuia, există cu siguranță o activitate din partea tinerilor care locuiesc în chirie, care se gândesc dacă își cumpără propria casă.

"Există o tendință clară de la începutul anului, când s-a văzut că scăderea prețurilor imobiliare din marile orașe s-a încheiat și merg în direcția opusă - în sus. Acest lucru îi motivează pe oamenii care s-au gândit mult timp să cumpere o casă, să își reconsidere ideea din nou și mai detaliat și să ia o decizie finală - să cumpere sau să trăiască în continuare din chirie ”, a comentat expertul. Prin urmare, există interes pentru o casă nouă de la cumpărătorii care au o casă, dar care doresc să cumpere o proprietate mai mare și de calitate mai bună, de la cei care cumpără pentru copiii lor sau în scopuri de investiții. Acesta din urmă devine și mai atractiv după ce ratele dobânzilor la depozite au scăzut brusc după închiderea KTB și acum ofertele majorității băncilor sunt sub dobânda de 2%, în timp ce randamentele de închiriere rămân în intervalul de 5% sau mai mare.

RIA a acordat în secret administrarea sistemului de taxare Kapsch și îi va plăti 140 milioane BGN.

Parcul eolian dintre Shabla și Kavarna va avea un nou proprietar

Eurohold a primit permisiunea finală de a achiziționa companii CEZ

RIA a acordat în secret administrarea sistemului de taxare Kapsch și îi va plăti 140 milioane BGN.

Ministerul Transporturilor va reduce liniile de autobuz cu o treime

Majoritatea europenilor cred că Statele Unite sunt în declin

RIA a acordat în secret administrarea sistemului de taxare Kapsch și îi va plăti 140 milioane BGN.

Parchetul și-a izbucnit propria bulă „Pengezov”

Ministerul Transporturilor va reduce liniile de autobuz cu o treime

Potrivit Credit Center, cel mai adesea ratele lunare sunt cuprinse între 350-700 BGN și pentru casele mai mari între 700 și 1.100 BGN. Deductibilă pentru locuințele mai mici variază între 20-30%, iar pentru apartamentele mai mari 30-40%. Statisticile arată că perioada preferată de rambursare a împrumutului este de aproximativ 20 de ani, 70% din împrumuturi durând între 15 și 25 de ani.

Soluție la dilemă

În timp ce anul trecut dilema dintre chirie și rata ipotecară nu este încă în favoarea achiziției, în 2015, cu o deductibilă relativ mare (cel puțin 50%), factura de cumpărare a unei case noi iese deja (vezi tabelul „Yavlena "și" Centru de credit "). Cu toate acestea, chiar și la 30%, cele două opțiuni sunt comparabile, mai ales dacă contractul este pe o perioadă mai lungă. Trebuie remarcat faptul că ratele dobânzii nu sunt fixate pentru întreaga perioadă a unui credit ipotecar și, într-o anumită perioadă ulterioară, soldul poate fi diferit. Într-o măsură mai mică, totuși, acest lucru se aplică și chiriilor, care pot crește și prețul.

Pentru diferitele tipuri de apartamente, diferența dintre rata lunară a împrumutului și plata chiriei este diferită, dar de exemplu pentru achiziționarea unui apartament din cărămidă cu două dormitoare în cartierele sudice, rambursat chiar și de 20 de ani, împrumutul este încă o alternativă mai bună.

Pentru un studio de panouri din apropierea metroului, rata de rambursare a ipotecii este din nou mai ieftină decât chiriile. O parte a motivului este că aceștia caută în principal apartamente mai mici de închiriat, ceea ce le crește prețurile. "Principala cerere de închiriere este pentru apartamente mici - cu un dormitor, cu o locație în jurul metroului, iar preferințele sunt pentru stațiile centrale și de est", a declarat Maya Ivanova, Manager de închiriere la Yavlena. Potrivit acesteia, chiriile de apartamente noi, mobilate modern sau cărămizi vechi renovate, cu zone comune bune, în principal apartamente cu două și trei camere, sunt în creștere.

În prețurile de cumpărare, se observă din nou o creștere a proprietăților situate în apropierea metroului. „A devenit o atracție și a schimbat prețurile peste tot”, a spus Daniela Simeonova. Potrivit acesteia, cele mai căutate pentru cumpărarea unei case sunt regiunile sudice, cartierele Mladost, Lozenets și centrul tradițional. Potrivit consultanților din ultimul an, cele mai multe oferte sunt în principal pentru apartamente cu un dormitor, la prețuri de aproximativ 60.000 de euro. „Anul trecut, oamenii au sosit cu o sumă minimă de bani strânși, dar nu mai este cazul”, a spus Simeonova. Potrivit ei, oamenii pot avea mai mulți bani sau se tem să ia o ipotecă mai mare.

Cu toate acestea, în ciuda calculelor cu privire la cât de profitabile sunt ratele lunare pentru un împrumut sau chirie, costurile suplimentare aferente trebuie luate în considerare în ambele cazuri. Atunci când cumpără o locuință, cumpărătorul trebuie să fie dispus să plătească o taxă notarială, impozit pe transfer local, comision de intermediere, precum și fonduri pentru reparații revigorante și, eventual, mobilier. În plus, proprietatea este însoțită de costuri pentru întreținerea zonelor comune, reparații și taxe. Pe de altă parte, cazare închiriată necesită, de asemenea, costuri suplimentare, cum ar fi taxele de întreținere a intrării și reparațiile minore ale locuințelor, care sunt, de obicei, suportate de chiriași. Schimbarea unității de cazare aduce și costuri suplimentare - pentru un depozit, comision de brokeraj, relocare.

"Observațiile noastre arată că aproximativ 70% dintre cei care iau în considerare această opțiune decid să cumpere, iar 30% refuză să facă acest pas în această etapă", a concluzionat Toshev. Potrivit acestuia, jumătate dintre cei care au refuzat intenționează să își reconsidere decizia în aproximativ un an, când speră să fie mai bine pregătiți pentru o înțelegere.

"De obicei, refuzurile sunt rezultatul lipsei unor economii suficiente pentru a acoperi toate costurile de cumpărare a unei proprietăți, bani pentru deductibile și reparații urgente la proprietatea achiziționată", a spus Toshev. Este, de asemenea, o problemă atunci când angajatorul se află în economia cenușie și își oferă angajatul la pragul minim pentru poziția sa, precum și atunci când clientul are probleme cu deservirea altor produse de credit în timpul crizei, ceea ce limitează accesul la credit în acest moment .

În scopuri de investiții

Cu toate acestea, potrivit consultanților în finanțe personale, există un alt scenariu - când clienții au posibilitatea de a fi flexibili și decid să investească o parte din fonduri într-o alternativă la imobiliare. Potrivit lui Stoyne Vassilev, proprietarul smartmoney.bg, din punct de vedere pur financiar, cea mai reușită mișcare ar fi dacă o persoană decide să rămână pentru chirie și să investească banii care rămân ca diferență între chirie și cumpărare (dacă are lor).

„Pentru un investitor începător, un portofoliu bun ar fi să investească 50% din fonduri într-un depozit, 25% în asigurări de viață cu caracter de economisire și 25% într-un fond mutual cu risc mediu”, a comentat Vassilev. El dă exemplul unui apartament din cărămidă cu un dormitor în cartierul de sud al Sofiei, cu un preț de vânzare de 67.200 de euro, o chirie lunară de 260 de euro și o perioadă de recuperare de aproximativ 22 de ani. Comparativ cu anul precedent, când „Capital” a făcut o încercare similară de a cântări opțiunile pentru chirie și cumpărare, prețul apartamentului și chiriei a crescut ușor, dar pe de altă parte, ratele dobânzilor au fost ușor mai mici - aproximativ 6,5% în medie dobândă conform a trei mari bănci.

Calculele consultantului de credit arată că cumpărarea unei proprietăți, chiar și cu fonduri proprii, nu este încă rentabilă pe termen lung. Potrivit acestuia, bulgarii încă nu sunt deschiși la modalități alternative de a investi, continuând să își investească banii în principal în depozite. "Depozitele rămân cel mai preferat mod de a investi, deși, în opinia mea, acesta este doar un mod de a vă păstra banii, nu de a-i mări, care este scopul unei investiții", a comentat Vassilev.

Când proprietatea nu este doar o necesitate, ci un obiect de investiție, de la care se așteaptă o rentabilitate, expertul nu crede din nou că cumpărarea unei case este cea mai profitabilă opțiune. „Investiția în locuințe este un risc mai mare”, a conchis analistul. Acest lucru se datorează faptului că 95% dintre oameni dețin propria casă, adică 5% este piața de închiriere, care, deși pare mare în Sofia, nu este chiar așa.

"Cumpărarea unei proprietăți sau închirierea acesteia este un proces lent, care reduce și mai mult profitabilitatea", a explicat Vassilev. Potrivit acestuia, chiar dacă vor să cumpere sau să închirieze, este bine ca oamenii să aibă o idee obiectivă despre cât de profitabilă este fiecare dintre aceste soluții pe termen lung. „Achiziționarea de 80-20% aduce într-adevăr o pierdere mare (pentru o casă pentru propriile nevoi)”, explică Vassilev (vezi tabelul). Pentru cei care cumpără pentru investiții, expertul recomandă să monitorizeze nu numai evoluția prețului proprietății, ci și la ce niveluri poate fi închiriat, cum crește prețul clădirii, cartierului, zonei.

toate acestea

Sectorul locuințelor este adesea o arenă pentru speculații de diferite tipuri, dar mai ales atunci când vine vorba de eternul dilem al închirierii sau cumpărării unei proprietăți. Până în prezent, decizia de a cumpăra a fost ghidată în principal de tradițiile proverbiale ale bulgarilor, fidelă deținerii a cel puțin unei case - conform Eurostat în 2013, 96% dintre bulgari locuiesc în propria lor casă. Cu toate acestea, în ultimul an există deja o confirmare economică pură a unui astfel de pas.