Regele depozitului Hamid Mogadan îl înfruntă pe șeful lui Blackstone, Stefan Schwartzman

Conținut exclusiv de la The Economist

La sfârșitul anilor 1990, antreprenorul de construcții născut în Iran, Hamid Mogadam, a pariat 5 milioane de dolari pe Webvan, un magazin alimentar online american. Pariul este un eșec complet. Webvan este una dintre cele mai mari victime ale exploziei cu bule dotcom. Și mai rău, Mogadam refuză să investească într-un alt startup de marketing online numit Amazon, deoarece consideră că concentrarea sa asupra cărților este prea restrânsă în comparație cu produsele alimentare. Și totuși unii oameni pot câștiga, chiar și atunci când pierd. Simțind un potențial profit în nebunia online, compania AMB, al cărei cofondator, își vinde portofoliul de centre comerciale și cumpără milioane de metri pătrați de spațiu de depozitare în apropierea aeroporturilor din SUA.

comerț

Cel mai mare proprietar al Amazon

"Am confundat compania, dar am atins trendul", a spus el. Compania Prologis, pe care antreprenorul o conduce două decenii mai târziu, este cel mai mare proprietar al Amazon. Mogadam, care are 63 de ani, se ridică deja peste afacerea globală de depozitare.

Absolvent al Universității Stanford, care a început în domeniul imobiliar pentru că nimeni din America nu l-ar angaja din cauza revoluției iraniene, Mogadam și-a construit cariera cu pariuri îndrăznețe. Când proprietățile se refăceau încă din criza financiară 2007-2009, el a dus o luptă uriașă pentru a fuziona AMB cu rivalul său mai mare, Prologis, care are 46 de miliarde de dolari în active proprii și administrate. De atunci, compania de investiții imobiliare a crescut la nivel global. Are active de 125 de miliarde de dolari și acoperă o suprafață de 1 miliard de metri pătrați (90 de kilometri pătrați, sau cât Manhattan și jumătate).

Creșterea comerțului online în timpul pandemiei COVID-19 a ajutat compania să își consolideze prețul acțiunilor - capitalizarea sa de piață de 68 de miliarde de dolari este chiar sub valoarea maximă din toate timpurile. Cu toate acestea, Mogadam nu este singurul care realizează că pierderile modeste de pe piețele financiare pot fi o investiție la fel de bună în comerțul electronic ca lopețile în timpul unei goane pentru aur. Cel mai mare manager de alternative de active din lume, Blackstone, a investit anul trecut peste 25 de miliarde de dolari în depozite din America și Europa. Compania a numit logistica „cel mai performant subiect de investiții globale”. O bătălie pentru dezolarea industrială se apropie.

Este greu de imaginat că șeful lui Blackstone, Stefan Schwartzman, vorbește la fel de entuziast despre realitatea proastă din logistică ca Mogadam (a cărui avere este doar o mică parte din a lui Schwartzman). Cu toate acestea, merită urmărită o competiție între regele depozitelor și baronul capitalului social. Nu va contura doar viitorul comerțului electronic. De asemenea, va schimba peisajul urban.

Pentru a afla de ce, mergeți cu bicicleta prin Lee Park din Londra, așa cum a făcut Schumpeter weekendul trecut - o idilă de bărci și grădini de legume care se întind de la East End acoperit de graffiti până la nordul capitalei. Opriți-vă la Ravenside Retail Park, un loc cu magazine închise, precum binecunoscutul lanț britanic Mothercare și e-retailerul Maplin. Destinul lor este să devină rămășițele apocalipsei cu amănuntul. În ianuarie, Prologis a cheltuit 51 de milioane de lire sterline pentru a achiziționa spațiul, chiar înainte ca COVID-19 să accelereze agonia altor chiriași. În câțiva ani, când acestea sau contractele lor de închiriere expiră, Prologis speră să transforme zona într-un depozit pe mai multe etaje pentru companii precum Amazon. Aceasta face parte dintr-o tendință globală. În America, astfel de centre logistice se ridică din ruinele mall-urilor moarte.

Capital - numărul 22

Afacerea cu depozitele poate fi cu ușurință ratată. După cum spune un șef al industriei, investitorii îl văd ca „patru pereți și un acoperiș pe care sperați să nu se scurgă”. Cu toate acestea, Mogadam spune că este fascinant. El spune că prima sarcină este de a decide pe ce parte a lanțului de aprovizionare doriți să fiți. Dezvoltatorul vizează piețele de masă ale consumatorilor din întreaga lume, în loc să servească producătorii, pentru că, așa cum spune el, „Consumatorii nu se mișcă, fabricile o fac”. Ca urmare, depozitele sale sunt aproape de zonele urbane mari în care terenurile sunt rare. Acest lucru necesită răbdare. A fost nevoie de ani de zile pentru ca comerțul online din America să se impună. Carantina a accelerat schimbarea. Înainte de pandemie, aproximativ o cincime din depozitul Prologis era destinat comerțului electronic, iar restul pentru alte forme de logistică. Acum, procentul în favoarea comercianților cu amănuntul online a ajuns la 40%, a spus Mogadam.

Cursa pentru spațiu de depozitare

Alte două provocări pentru proiectanții de depozite sunt asigurarea loialității clienților și a fluxului financiar. Analiștii bursieri îl consideră pe Blackstone ca fiind amenințarea numărul unu. Ei spun că strategia de capital social a companiei „cumpărați, reparați, vindeți” nu permite companiilor de logistică să construiască relații pe termen lung care să le permită să se mute cu clienții lor din întreaga lume. Dar puterea lui Blackstone nu trebuie subestimată. Compania deține 850 de milioane de metri pătrați de spațiu logistic în întreaga lume. Are investiții imobiliare de 45 de miliarde de dolari. Prologis spune că are peste 13 miliarde de dolari pentru un astfel de scop.

Pandemia ar putea face afacerea de depozitare și mai atractivă. Deoarece chiriașilor le este greu să își plătească chiriile, datoriile neperformante sunt în creștere. Dar, spre deosebire de scăderea accentuată de acum un deceniu, utilizarea este ridicată, iar comerțul electronic își crește cererea pe loc, deoarece trebuie să aibă la dispoziție o mare varietate de bunuri. "Aceasta este cea mai îngustă piață imobiliară pe care am văzut-o vreodată", a spus Mogadam. El crede că acest lucru va pune plafonul chiriilor în viitor.

Este posibil ca acest viitor să fie mai aproape de zonele urbane sau suburbane mari, deoarece comercianții cu amănuntul online caută să scurteze termenele de livrare. Până de curând, acest lucru era îngreunat de lipsa de pământ și de forță de muncă. Nici oficialii, nici muncitorii nu privesc favorabil depozitele. O pandemie poate schimba asta. Boala va elibera spațiu în magazine și hoteluri. Șomajul va face munca logistică și mai atractivă, așa cum a arătat recent Amazon.

Mai mult, Prologis vrea să lustruiască imaginea industriei. Pentru a vedea cum, reveniți cu bicicleta la Lee Park în inima East End, unde compania speră să renoveze un depozit cu patru etaje construit în epoca victoriană. Scopul este de a combina spațiul de depozitare, industria ușoară, industriile creative, fitness și cafenele. Acesta va fi alimentat de energie solară și înconjurat de spațiu verde. Cu zeci de ani în urmă, zonele industriale abandonate au devenit locuri populare de locuit. Cei din viitor pot fi chiar locuri tentante de lucru.

2020, The Economist Newspaper Limited. Toate drepturile rezervate