Ziua Îndrăgostiților - ieșiți din tipar
Ce etaje sunt cele mai preferate la cumpărarea unei proprietăți

Vă oferă să cumpărați o garsonieră și vă spun că nu contează, pentru că este încă o casă? De fapt, nu este!

Când vă pregătiți să cumpărați o proprietate și prețul acesteia este tentant de scăzut, citiți cu atenție documentele de proprietate. Dacă cuvântul „apartament” („locuință”) nu este menționat în mod explicit în acestea, încercați să înțelegeți de ce. Cel mai adesea în astfel de cazuri este un studio. Costul mai mic al achiziționării studioului poate duce ulterior la costuri mai mari ale energiei electrice, la taxe mai mari și la alte probleme. Desigur, subiectul nu este relevant pentru dvs. dacă sunteți în căutarea conștientă a unui studio care să-l închirieze în scopul propus.

blog

Ce este un apartament conform legii

În țara noastră nu există o definiție a unui apartament în baza normativă, așa că, dacă este necesar, se folosește definiția unei locuințe dată în dispozițiile suplimentare ale Legii amenajării teritoriului: „O locuință este un ansamblu de spații, acoperite și/sau deschise spații, unite funcțional și spațial într-unul în general pentru a satisface nevoile de locuințe ".

Care sunt cerințele minime pentru acest „set de spații” reiese din nou din Legea privind amenajarea teritoriului (Legea privind amenajarea teritoriului) și din Ordonanța №7 la aceasta.

Locuința trebuie să aibă cel puțin un spațiu de locuit. O parte integrantă a acesteia sunt bucătăria sau chicineta și baia. Este obligatoriu și depozitul (subsol, debara, mansardă), care poate fi în afara conturului locuinței. Cu excepția băilor și toaletelor, alte camere pot fi conectate spațial. Se specifică că „spațiile sanitare deasupra unui spațiu de locuit, deasupra unei bucătării sau a unui dulap alimentar sunt permise numai în locuința pe care o deservesc”.

Cerințele necondiționate sunt ca apartamentul să fie deasupra solului și să aibă o intrare separată. Holurile de intrare nu trebuie să fie mai înguste de 1,3 m.

Camerele de zi și bucătăriile trebuie să aibă ferestre. În sufragerie ar trebui să ocupe cel puțin 1/6 din suprafața sa, iar în bucătării, dormitoare și birouri - cel puțin 1/7. Este permis atunci când iluminatul este ridicat sau în plan înclinat, dimensiunea specificată a ferestrelor este mai mică cu până la 30%.

De asemenea, este necesar ca dormitoarele să nu se învecineze direct cu surse de vibrații și zgomot peste standardele maxime admise, cum ar fi ascensoare, canalizare etc. Este obligatoriu să aveți coșuri de fum în sufragerie și bucătării.

De asemenea, este important ca cel puțin una dintre camerele din casă să nu fie orientată spre nord, nord-vest sau nord-est.

Legea privind dezvoltarea spațială introduce, de asemenea, norme cu privire la înălțimea liberă în locuințele. Trebuie să aibă cel puțin 2,60 m. Iar pentru cei aflați în spațiul mansardei, trebuie să fie de cel puțin 2,30 m în jumătatea suprafeței lor și de cel puțin 1,50 m în punctul cel mai de jos.

Cerințele din Legea de dezvoltare spațială și din Ordonanța 7, care trebuie îndeplinite pentru a recunoaște o structură pentru o „locuință” (apartament), sunt valabile pentru proiecte nu numai în construcții noi, ci și atunci când vine vorba de conversia unui studio într-un apartament și înlocuirea scopului său.

Care sunt cerințele pentru un studio conform legii

În Legea privind amenajarea teritoriului este menționat ca altceva decât o locuință, destinată activității creative individuale și se spune doar că poate fi construită la etajele supraterane ale clădirii rezidențiale. Singura cerință (Ordonanța 7) este formulată după cum urmează: "Studiourilor li se oferă o baie separată (toaletă cu chiuvetă)".

Diferențele în conformitate cu documentele normative sunt mai mult decât clare - este normal ca studioul să nu aibă camere separate funcțional, fără subsol sau dulap, zona ferestrelor fiind mică, cu înălțimi și teșituri variate liber etc. Dar mulți proprietari ai studioului vor obiecta că locuiesc în apartamente (locuințe) complet normale - chiar și cu orientarea corectă în conformitate cu direcțiile lumii - deși actul notarial afirmă că deține un studio. Sau le lipsește doar camera de depozitare (dulap, subsol, mansardă).

De ce sunt atât de multe și atât de multe ateliere

Pe scurt - pentru că astfel se obține o autorizație de construire chiar și atunci când unele apartamente din cadrul proiectului nu îndeplinesc niciuna dintre cerințele legale pentru locuințe. Se numesc „garsonieră” deoarece garsoniera nu este o casă și are nevoie doar de o baie (toaletă cu chiuvetă).

Câteva motive pentru care studiourile s-au înmulțit

Lipsa locurilor de parcare

Principala cerință cu ani în urmă pentru eliberarea unei autorizații pentru construcția unei clădiri rezidențiale a fost asigurarea locurilor de parcare pentru fiecare locuință - Ordonanța № 2 din 2004 a Ministerului Dezvoltării Regionale și Lucrărilor Publice.

Aceasta nu înseamnă că fiecare apartament este echipat cu un loc de parcare specific sau garaj. Doar pentru clădirea rezidențială din cadrul parcelei trebuie furnizat numărul necesar de locuri de parcare. Modul în care antreprenorul va rezolva problema - fie cu parcare deschisă sau subterană, fie cu garaje la parter sau ca o combinație de opțiuni diferite, este treaba lui. În funcție de designul arhitectural, este important ca locurile de parcare să corespundă locuințelor.

De ceva timp, nu a existat nicio cerință explicită pentru astfel de ateliere. De aceea, unele dintre apartamente, care îndeplinesc toate cerințele pentru locuințe, dar fără un loc de parcare securizat, conform proiectului, au devenit din nou studiouri.

Acest lucru le-a salvat antreprenorilor parcările scumpe subterane, le-a oferit posibilitatea construirii maxime a parcelelor și profiturilor maxime din suprafața vândută. Dacă în acei ani fericiți pentru industria construcțiilor, unii cumpărători s-au așezat încă să întrebe de ce documentele spun „garsonieră”, răspunsul nepăsător că nu există de fapt nicio diferență între o garsonieră și un apartament a fost suficient pentru a finaliza cu succes afacerea.

Prețuri, cerere pentru case mici și parcări

În același timp, prețurile pe metru pătrat de suprafață construită erau în continuă creștere. Pentru ca prețul final al proprietății să rămână în anumite limite acceptabile din punct de vedere psihologic, apartamentele au devenit din ce în ce mai mici. Astfel, în doar un an sau doi, apartamentul cu un dormitor de 65-70 mp a scăzut la 50-55 mp la același preț.

Pe de altă parte, cele mai căutate pe piață au fost casele mici - aproximativ 30-35 de metri pătrați. Bineînțeles, antreprenorii au răspuns la cerere. Dar reducerea suprafeței pătrate a crescut numărul de apartamente într-o clădire și, în consecință, numărul de locuri de parcare necesare. După cum puteți ghici, acest lucru se reflectă direct asupra numărului de ateliere.

Practica cunoaște alte modalități de a eluda cerința ca parcările să fie cu o zecime mai mult decât locuințele din clădire. De exemplu - un contract de utilizare ca parcare pe un teren gol adiacent, care în câțiva ani devine și o clădire rezidențială cu contract pentru parcare pe parcela goală adiacentă.

Acestea sunt motivele nu numai pentru numeroasele studiouri de pe piață, ci și pentru mașinile parcate pe străzi, trotuare și piețe, cu statut de verde.

Cu modificarea din primăvara anului 2017 a Ordonanței nr. 2 din 2004 a Ministerului Dezvoltării Regionale și Lucrărilor Publice. ed. și ext. DV. numărul 33 din 25 aprilie 2017, totuși, fiecărui studio i se cere acum să aibă un loc de parcare sau un garaj, deci în acest sens nu există nicio diferență între apartamente și studiouri.

Lipsa spațiului de depozitare

Subsolul, mansarda sau dulapul din apartament trebuie să fie recunoscute ca locuințe. Dar aceste zone, pe de o parte, sunt mai ieftine decât cele rezidențiale. Pe de altă parte, presiunea de a avea parcări și garaje i-a făcut pe antreprenori să folosească subsolurile pentru garaje și parcări subterane. Iar locuințele fără depozite, conform proiectelor de arhitectură, au devenit studiouri. Sau dulapurile încorporate (sau doar nișele) din hol au devenit dulapuri (încăperi de depozitare).

Înălțime insuficientă

Cu cât sunt mai multe apartamente într-o clădire, cu atât costul acestora este mai mic și cu atât câștigă mai mult antreprenorul. Dar trebuie să țină cont de înălțimea maximă admisibilă, precum și de particularitățile terenului. Astfel, spațiul mansardei nu este adesea suficient de ridicat pentru locuințe, iar studiourile apar în proiect.

Expunerea locuinței

Chiar și o singură fereastră mică care nu este orientată spre nord, nord-est sau nord-vest este suficientă pentru a face apartamentul să fie o casă. Cu toate acestea, există încă parcele în care, indiferent de modul în care este rotită clădirea, există încă apartamente care nu îndeplinesc această cerință. Desigur - devin automat studiouri.

Ce înseamnă „studio”

Nu există un astfel de concept în legislația bulgară. Dar în Europa de Vest este folosit pentru a desemna o casă mică. Cuvântul „studio” a apărut în proiectele de arhitectură pentru a desemna studiouri și pentru a satisface nevoile comerciale de locuințe și construcții de vacanță. Clienții străini au preferat apartamente mici în stațiunile noastre. Studio a salvat întrebări și ezitări ale cumpărătorilor străini și a facilitat tranzacțiile.

Întrebarea principală este dacă aveți dreptul de a locui într-un studio

Acest lucru este cu adevărat important, mai ales dacă studioul este singurul tău loc de locuit. Conform normei, locuința este pentru satisfacerea nevoilor de locuințe. Garsoniera nu este o locuință (apartament), iar faptul că locuiți în ea nu o face așa.

Conform articolului 178 din Legea privind amenajarea teritoriului „Nu este permisă utilizarea construcțiilor sau a unor părți din acestea, nu pentru scopul propus sau prin încălcarea condițiilor de punere în funcțiune”. Atunci când se constată o încălcare, primarul municipiului respectiv sau șeful Direcției pentru Controlul Național al Construcțiilor (DNCC), în funcție de categoria clădirii, emite un ordin motivat. Interzice utilizarea proprietăților respective și „dispune eliberarea lor, întreruperea alimentării cu electricitate și căldură, apă, gaz, telefon și altele. Comanda va fi obligatorie pentru furnizori și va fi pusă în aplicare imediat. ".

În plus, pe baza unui act întocmit în temeiul Legii privind încălcările și sancțiunile administrative, se emite un decret penal.

Da, situația arată prost. Dar printre prioritățile administrației se numără cu greu acționarea pentru a amenda pe cei care locuiesc în zone nerezidențiale, cum ar fi studiourile. Acest lucru se poate întâmpla dacă cineva semnalează împotriva ta. Mai devreme sau mai târziu, probabil că te vor căuta. Dacă refuzați să permiteți ofițerilor, aceștia se vor întoarce împreună cu poliția și vor face o declarație a constatărilor.

Când este scris că locuiți în proprietate cu încălcarea legii, grăbiți-vă să faceți apel imediat și să găsiți un avocat cu experiență familiarizat cu jurisprudența din acest domeniu. Probabil că instanța administrativă se va pronunța în favoarea dvs., dar vă va costa o mulțime de nervi, griji, timp și bani. Și dacă ordinea motivată a șefului DNC (primar) precede reacția dvs., acesta vă va opri electricitatea, apa, încălzirea etc.

Ce alte consecințe presupune utilizarea studioului ca casă?

Faptul că, potrivit Legii privind dezvoltarea spațială, studioul nu este o casă, implică consecințe împovărătoare pentru proprietarii săi.

Impozitul pe proprietate în cazul apartamentelor declarate ca locuință principală, aceasta se reduce la jumătate. Studioul nu poate fi considerat reședința principală. În plus, taxa de gunoi pentru proprietățile nerezidențiale este, de asemenea, mai mare.

Non-sechestrare este un termen care înseamnă că un executor judecătoresc nu poate lua singura casă pentru familie. Studioul nu este o casă și nu se bucură de această protecție. Pentru a nu rămâne cu impresia greșită - protecția singurei locuințe nu se aplică ipotecilor restante și creditelor neperformante acordate băncilor.

Dreptul legal la adresa de înregistrare (adresa administrativă) au doar cei care locuiesc în locuințe. Cei care locuiesc în studiouri nu au un astfel de drept. Deși mii au avut noroc sau au găsit o lacună care le-a oferit înregistrarea adresei, este posibil ca, în cazul dumneavoastră, angajatul din serviciul relevant să cunoască legea și să fie destul de strict în implementarea sa.

Contor electricitate cu două tarife vi se poate refuza furnizorul de energie electrică pe motiv că studioul nu este o locuință. Mai mult, puteți fi taxat conform tarifului pentru site-urile de afaceri.

Veștile bune (sau cel rău - depinde de interesul dvs.) este că, dacă sunteți pe cale să divorțați, conform codului familiei, studioul nu este deloc o casă de familie. De asemenea, în caz de diviziuni și dispute legate de moștenire, proprietarul unei garsoniere nu este considerat proprietar și, în anumite situații, acest lucru îi poate aduce un anumit avantaj.

Avantajele includ, de obicei, prețul foarte favorabil al achiziționării studioului. Dar este clar că este însoțit de probleme care îl pot face mult mai mare, doar că îl veți plăti la timp.

Aveți dreptul de a anula tranzacția de vânzare, dacă dovediți că ați fost înșelați vândându-vă pentru o casă (apartament) garsonieră, care nu respectă normele arhitecturale și legale.

Poți schimba scopul studioului dintr-un apartament

Potrivit articolului 38 din Legea privind dezvoltarea spațială, „siturile nerezidențiale independente construite într-o clădire existentă pot fi reconstruite și își pot schimba scopul în ordinea generală, fără a necesita acordul proprietarilor condominiei”. Cu toate acestea, trebuie să depuneți un proiect de arhitectură care să demonstreze că după reconstrucție studioul îndeplinește toate cerințele legale pentru locuințe.

Și dacă puteți găsi întotdeauna o modalitate de a obține o nișă pentru depozitare, atunci oferirea unui loc de parcare în majoritatea cazurilor este un obstacol foarte serios.

Faptul că mulți au trăit mulți ani în studiouri echivalente cu apartamentele, fără nicio complicație, nu înseamnă că va fi la fel cu voi. Mai bine dacă există ceva deranjant în proprietatea pe care vă pregătiți să o cumpărați sau vânzătorul evită să scrie în contract că vă vinde un apartament și acolo găsiți cuvântul studio, solicitați sfatul unui specialist.

Noi, echipa agenției imobiliare Invest Time, Varna, vă stăm la dispoziție.